遠雄鄉林老闆 身價跟著飆

遠雄鄉林老闆 身價跟著飆

【經濟日報╱記者梁任瑋／台北報導】 2008.12.12 10:11 am


士林官邸旁土地公告現值漲最多，宏大不動產估價師事務所執行長郭國任指出，福林路土地被徵收後，因使用用途變更，連帶增加容積率，使土地現值變高，知名企業家包括：遠雄、鄉林、台火、英業達等知名企業老闆，儘管因擁有附近的土地，身價再提升，但也因公告現值增加，要繳的土地增值稅也跟著變多。

福林路周邊所屬的士林官邸重劃區，是在陳水扁任台北市長任內通過市地重劃，當時最大地主是五福開發公司，主要大股東為台鳳集團總裁黃宗宏，前立委王世雄、黃宗宏的母親黃葉冬梅和蘇炳順，其餘地主還包括鴻禧集團董事長張秀政、遠雄集團董事長趙藤雄、台火謝家等人。

【2008/12/12 經濟日報】

租金報酬率沒有456…進場不划算

租金報酬率沒有456…進場不划算

【聯合報╱記者陳培思／專題報導】 2008.12.05 11:21 am


金融風暴接連發生，尤其雷曼事件爆發後，不僅精華區有物件釋出，連一些平常惜售的好產品，都逐漸出現在仲介市場上，不少願意讓價的屋主都是趕著變現的急售客，不少人疑問：「看到便宜的好東西，現在到底該不該買？」

想要買房子自住，先以自己工作地點和生活習慣作為考量，想要等長期投資或增值的購屋者可能還是要多想想。

過去2年投資不動產，業者有所謂的「345」定律，租金投資報酬率店面3%、辦公室4%、套房產品5%等。雖然現在房貸利率下調，但實際上一些固定收益型的不動產商品，在大環境欠佳的狀況下，已經隱含租金下滑風險。

信義房屋商業仲介部執行協理林彥宏指出，現在民眾投資不動產的租金報酬率，至少要再拉高1%，如店面、辦公室、套房產品，也就是要拉到「456」的投報率水準才評估進場。

民眾想要買店面，除了要求投資報酬率在4%以上外，還要留意是否為人潮動線主要經過路段，可以看看附近的連鎖店開在哪一邊的街道上，作為參考。

現在要進場投資辦公大樓產品，除了優先選擇有承租方的大樓，面積也不宜過大，50坪到200坪是可以比較靈活使用的空間，對應的潛在承租客層較廣。

去年開始退燒的套房產品，林彥宏分析，套房產品因為轉手性不穩定，要靠房價增值機會不高，最好選擇近大專學校、捷運等設施附近，才能確保房客夠多，出租比較容易，且投資報酬率超過5%甚至6%以上。

【2008/12/05 聯合報】

張金鶚：房市將邁入三年修正期

張金鶚：房市將邁入三年修正期

【經濟日報╱記者梁任瑋／台北報導】 2008.07.29 02:10 am

第二季國泰房價指數月底出爐，負責分析的政大地政系教授張金鶚昨（28）日指出，台灣房地產市場將邁入三至五年修正期。不過，仲量聯行台灣分公司總經理趙正義指出，修正期頂多一年到一年半，明年第三季價格就會反彈。

台北市不動產仲介經紀公會主辦「2008全球不動產經紀高峰會」，昨天進入第二天議程，其中以張金鶚與趙正義針對台灣不動產市場展望與投資商機的對談，最受矚目。

張金鶚表示，台灣房地產發展30餘年，每次擴張期只有二至三年，但收縮期最短七年、最長十年以上。觀察從2003到2007年第二季、長達四年的房地產景氣復甦期，近日房價向下修正至少會長達三至五年。 他說，第三季起，預售屋推案量已開始萎縮，待年底交屋潮大量出現後，偏遠地區房價會率先修正。

第一季國泰房地產指數台北市新推個案均價每坪約52.67萬元，但高雄只有10萬元上下；高鐵通車後，反而讓南北房價落差加大，顯示台灣房市存在很大的南北落差，景氣不是全面性的好。
張金鶚說，上周信義聯勤土地順利售出，但房地產市場還是要回歸總體經濟，現在僅開始量的修正，價格還沒開始動，市場要在短期內反轉復甦，不太容易。

趙正義則認為，這波房市修正期至多一年到一年半，明年第三季價格會反彈。

台灣房屋首席總經理彭培業也指出，台灣房地產業從封閉走向開放，早已經打破「七年一循環」的理論，「近日價格還在高檔盤整，要說房市會不景氣三、五年，實在太沉重。」

彭培業認為，以台灣現在的經濟環境推估房地產價值或是租金報酬率高低，有失公允，房地產看的是未來性，現在敢進場購屋的人才是贏家。
【2008/07/29 經濟日報】

Ocean said:
投資市場上永遠存在多,空不同的說法,賣瓜的說瓜甜,什麼樣的人說什麼樣的話,只有時間能證明這些說法!
不過Ocean認為,房地產價格自從Sars之後一路攀升,主要還是投資客盤案疊價的結果,跟經濟力的提升並無關係.所以樂觀者硬要以日本,香港的不動產行情,來預期台灣不動產還有追補價差的效應,那麼我們應該到花東一帶買不動產,因為以台北的行情來說,花東將來也有補漲的空間.
說實在的,身在仲介立場,實在不該說"熊"說的話,不過張教授的話,確實是很多投資客心中害怕,卻又不敢承認的未來!

解套行情？大戶一口氣出清50間

解套行情？大戶一口氣出清50間

【聯合報╱記者林韋任／台北報導】 2008.04.06 03:17 am


三二九檔期預售屋喊燒，中古屋市場則有投資客利用「馬上行情」出清，台北房市投資大戶一口氣清五十間，入帳至少五億元；中永和某位代書前天一次簽下七、八十間待售案，投資客說：「有出價都好談」。

全國不動產董事長葉春智表示，投資客認為這一波是「周年慶解套行情」，因為去年三月房市走到一波高點，四月遇上美國次級房貸風暴，銀行緊縮房貸銀根，不少投資客慘遭套牢，很多案件從去年下半年起乏人問津，投資客等到怕，立委跟總統大選剛好提供兩波解套機會。

北區房屋表示，台北市某位黃姓投資客選後陸續出清四、五十間案件，以大安、信義及中山區的店面、住家為主，以平均總價至少一千萬元推估，這一波至少入帳五億元，但他手上還握有兩百間物件，堪稱「北市最大房市主力」，這次出清的房子不少進貨剛滿一年，馬英九勝選正好提供周年慶行情。

葉春智說，這一波房市信心回籠，過去很久沒人出價的案子也開始有人詢問，投資客也樂於成交，比較不堅持價格，主要是因為手上握太多案子沒動靜，資金不流通也不好，所以現在只要有出價都可以談，甚至還有投資客鼓勵房仲業者去收案件來賣。

葉春智表示，前幾天中永和就有一名代書幫投資客簽下七十間房子，以兩、三房格局為主，主要是投資客掌握機會換貨，把握機會能出就出。

房仲業者指出，中永和是投資客貨源較多的區域，有的店頭甚至有七、八成的案件被投資客碰過。葉春智說，最近中永和明顯感覺到不少投資客在去化手上的庫存。

北區房屋調查發現，選後北台灣的買盤有八成三是為自住，一成七是為投資，投資客退場，投資比率從過去最高三成銳減至一成七，讓現在買盤由實質需求推動，還有一部分是恐慌後市看漲的買盤，預料下半年、明年房價還有高點可期。

葉春智則說，這幾天買氣漲跌互見，房市整體信心面回溫，但要看屋主開價，只要不背離行情太多，買氣都還不錯。

【2008/04/06 聯合報】

投資客出清套牢屋 有人一口氣賣50間

投資客出清套牢屋 有人一口氣賣50間

【經濟日報╱記者梁任瑋、龍益雲／台北、桃園報導】 2008.04.04 05:02 am


總統大選後，房市上演慶祝行情，也展開「投資客解套行情」。北區房屋調查，2005至2007年幾次房價上漲波段，投資客比例都超過三成以上；但近日投資客銳減至一成七，有不少投資客趁機出清套牢一年以上的「周年慶房子」，一口氣賣掉四、五十間。

總統大選後，全台都會區房市交易火熱，北區房屋不動產理財研究室在選後十天調查北台灣房市投資動向，發現選後自住型買方占83%，投資客僅占17%。

北區房屋首席總經理彭培業表示，房價從2003年上漲四、五年後，原本觀望、等待房價下跌的買盤，看到兩岸即將三通、直航，將刺激台灣經濟大幅成長，只好咬牙追價購屋。

據了解，去年美國發生次級房貸風暴時，北台灣房市買氣盪到谷底，擁有數十間中古屋的投資客慘遭套牢；沒想到總統選後十天，自住客大舉出籠，也讓投資客解套並大賺一筆。

這項北台灣房市調查是針對有購屋需求的客戶，結果顯示，83%自住客有七成是台灣本地客戶、外來客（大陸台商18%、海外華僑7%）占25%，顯示鮭魚返鄉置產比例甚高；深入調查又發現，7%海外華僑中，有二成過去曾將台灣房子賣掉、移民海外。

彭培業表示，新台幣升值，熱錢湧進台灣，加上高油價時代，房地產成為最佳的抗通膨理財工具。至於投資客銳減，代表這波是「實質需求」的買盤，有一部分是恐慌後市看漲的買盤，這些實質需求買盤，將房價的基礎打得更扎實，預料下半年、明年房價還有高點可期。

至於購屋進場時間方面，有八成以上民眾認為，3月22日到5月20日是最佳購屋時機，有16%民眾認為，5月20日到兩岸直航發布之間下手是最佳時機。

【2008/04/04 經濟日報】

刷卡付房貸 一頭栽進債

刷卡付房貸 一頭栽進債

【聯合報╱本報記者孫中英】 2008.03.02 02:33 am


現代女性，看似光鮮亮麗、獨立自主，但不少女性碰到買房子這事，卻自主不起來。想要避免成為現代屋奴，記得千萬不要刷卡付房貸，房貸還不出來，最好在法院法拍前就脫手，還有，永遠沒有別人送房子給妳這種好事。

不少女性面對買房子這件事，沒有清楚判斷自己是否有長期還款能力，就一頭栽進來。這兩年房地產大熱，很多女性購屋族的「頭期款」用刷卡支付，記得一定要咬牙先付清，因為還不完，就可能動用到近二十趴的循環利息。

另外，房貸「寬限期」，雖然可以讓當事人「先還利息、不用還本金」，讓房貸族獲得借貸喘息機會，但有些購屋者，一買房子後就大肆添購家具，增加其他開銷，等到「寬期限」屆滿，開始還本金加利息，才發現根本沒能力因應，房貸寬限期也成為壓垮購屋族的最後一根稻草。

房貸還不出來，銀行開始催款或做強制執行，最好趁銀行將房子送法院法拍前先脫手，因為只要開始法拍，房價只能等著打折出售，但偏偏很多女性債務人捨不得房子。

業界還傳出，有歡場女子被投資客當「人頭」購屋，投資客買空賣空，自己賺一票走人，當事人還以為自己被金屋藏嬌，卻惹來一身債務。女性千萬別被感情或贈屋沖昏頭，不要隨便在房屋買賣契約上簽名，以免屋主沒做成反變屋奴。

總之，現代女性在購屋前，不管是單身或已婚，一定要先評估自己的工作是否穩定到可支付長達廿年的房貸借款本息，畢竟現在經濟不景氣，女性要自主，首要之務就是不要隨便增加債務。

【2008/03/02 聯合報】

本金還沒還！利息貴過房租 租奴變屋奴

本金還沒還！利息貴過房租 租奴變屋奴

【聯合報╱記者曾增勳、彭芸芳／連線報導】 2008.03.02 02:33 am


桃園縣近年房價上漲有限，反而促成有能力的女性粉領族投資購屋。新竹有業者鎖定粉領族推出精緻小套房，卻造就粉領屋奴；也有理智的女性上班族以四成自備款購買國宅，輕鬆成家、還款自在。

北區房屋統計桃園近年有六成以上房屋所有權登記女性名下。家家網房地產資訊執行董事黃雲鑑說，近年桃園縣女性粉領族投資購屋年成長率約百分之十三至十五。桃園縣中壢市SOGO百貨商圈瞄準粉領族，推出兩房大空間建案，桃園市新光百貨商圈有業者推出為女性量身打造，講究安全警衛管理，吸引粉領族投資購屋正受建商青睞。

臨近竹科的新竹市和新竹縣竹北市一帶房地產市場，前年和去年初對準粉領上班族，推出小坪數、生活機能佳、外型小巧亮眼的社區大廈或精緻套房，竹科一家面板廠廿九歲邱姓女管理師購屋後卻反悔了。

邱姓女管理師說，以前她長期薪水的四分之一花在房租和水電，覺得很划不來，當她看到上述房屋廣告時非常動心，前年底以五百萬元買下竹市預售的大套房樓中樓，未料去年沒調薪且年終獎金差，交屋後感受非常沉重的自備款償還壓力。

她說，現在還沒開始還本金，但每月利息已經超過以前的房租了，加上為了裝潢而花掉了所有積蓄，養房子的錢讓她覺得有如當了「二次屋奴」，想到要還廿五年的貸款，心就涼了半截，她後悔「早知道自己購屋的壓力這麼大，就不會買了。」

另一家科技公司的女性副理則買新竹市光復路國宅，她說，雖然賣相不夠時尚，但生活機能佳，房價不高，她有四成自備款，餘款慢慢攤很輕鬆。

【2008/03/02 聯合報】

寬限期陷阱…她家月入15萬 買房淪法拍

寬限期陷阱…她家月入15萬 買房淪法拍

【聯合報╱記者孫中英／台北報導】 2008.03.02 02:33 am

不少女性在購屋前，沒有清楚考慮自己購屋能力，本來房地產市場是訴求粉領消費新勢力，但經濟差、薪水沒漲、只還利息不還本金的「寬限期」一過，粉領新貴馬上變成粉領屋奴。

許多律師事務所，最近都湧入不少打算在四月「消費者債務清理條例」實施後，聲請法院更生或清算的債務人。法瑪法律事務所指出，他們接到女性債務人個案欠下的高額債務，幾乎都跟買房子有關。

六十一年次的小含有兩個小孩，她和老公負債達三百萬元，小含在桃園一家百貨公司擔任主管，老公則是職業軍人，夫妻雙薪一個月有十五萬元，經濟能力相當不錯，但就因為買房子創造高額負債。

小含看到桃園南崁推出不少高級住宅，決定買下一間價值八百萬元的房子，房貸將近六百萬元。小含甚至用刷卡支付頭期款，結果頭期款沒還清，連後續每期的房貸，都開始用雙卡支付，還滾入循環利息計算。

買房子後，小含和老公的消費仍沒有好好控制，為了新房子添購家具，還有新車，兩個小孩的教育開銷也大，用雙卡支付的金額愈來愈大，兩年房貸寬限期一過，小含因為卡債負擔過重，已無力償還一個月三萬六千元的房貸。

雖然和老公的工作都在，但小含的薪水，已被房貸債權銀行每個月強制執行三分之一，當初在南崁買的高級住宅，現在也被法院一拍。由於老公是軍人，不能讓國防部知道他負債累累，他們決定消費者債務清理條例實施後，由小含聲請法院更生程序，希望藉此擺脫房奴命運。

還有一名在應用英語系任教的某科技大學女教授，也成為粉領屋奴。她一開始也是買了棟不錯的房子，沒想到先生因為外遇變心，兩人離婚收場，女教授一人負起房貸及小孩教育責任，很吃重，後來房貸和卡債，她也欠下三百多萬元。

【2008/03/02 聯合報】

愛套房，被套牢 粉領購屋淪屋奴

愛套房，被套牢 粉領購屋淪屋奴

【聯合報╱記者林韋任、孫中英／台北報導】 2008.03.02 02:33 am

女性是房地產市場新勢力，近年建商、房仲打出「粉領購屋」訴求，但隨房貸利率走揚、寬限期到期，去年有五萬七千戶房子遭法拍，聲請破產的「粉領屋奴」也成為新套牢一族。

去年套房 六成三女主人

過去幾年女性成為房市起漲的新推手，建商紛紛推出以女性相關詞為名的建案，強力號召女性購屋，根據信義房屋不動產企研室統計，女性客戶購屋有逐年攀升的趨勢，粉領族尤其熱愛套房，去年套房有六成三是女性客戶，幾乎是男性客戶的兩倍。

但隨著利率連續十四度升息，加上兩年前大量推出的「百分百房貸」寬限期陸續到期，不少財務規畫失當的粉領族正面臨房貸付不出來、房子被拍賣的「變調婦幼節」。

美夢變調 法拍年增萬戶

透明房訊統計，全台被法拍的房子在一年內增加一萬三千戶，去年第四季法拍屋總件數逼近五萬七千戶。

法瑪法律事務所律師林瑞陽指出，愈來愈多女性因付不出房貸，考慮四月聲請破產，女性成為屋奴的原因，除了房產登記在自己名下、高估償債能力之外，也不乏幫先生扛責任的例子。法律扶助基金會也發現，聲請個人破產許多都是女性來求助，「怎麼都是女性在背債」也成為特殊現象。

14次升息 投資客跟著掛

近來不少女性透過投資套房收租，粉領投資客是最常見的「粉領屋奴」。永慶房屋總經理葉凌棋說，央行連續十四次升息，壓垮利用高槓桿進行財務操作的投資客；另一類是錯估償債能力的粉領族，不少女性買房子是只準備百分之五的自備款就等著交屋，貸款額度很高，「現在付不出貸款，也跟著掛了。」

二奶被甩 送房變成送債

全國不動產董事長葉春智說，還有一類「粉領屋奴」是二奶，他曾遇過很愛到酒店玩的男性投資客，每半年就帶一名小姐來看房子，每次都說要買間市價五百萬的房子把房子登記在她名下，不但付清頭期款，還拿出卅萬元要給她裝潢，女性多數樂得沖昏頭，但其實投資客私底下再把房子拿去高額貸款，「投資客不但現賺一百萬，小姐還白陪他睡。」後來小姐被甩，不但人財兩空，又因付不出房貸只好再回酒店重操舊業。

名下有房 女性有得有失

另一方面，由於女性意識抬頭，多家房仲業者統計，房屋登記在女性名下的比率近來都超過五成以上，太平洋房屋更發現，登記在女性名下的比率已超出六成。葉春智說，把房子登記在女方名下，女性多會認為是愛情的表現，很多女性都很想擁有把房子登記在名下的榮耀，卻沒想到貸款卻要背一輩子。

房仲業者提醒，不論是單身女性、或是夫妻共同購屋把房子登記在女性名下，在升息的趨勢下，要特別提防「還息不還本」的房貸，以免到時付不出錢，淪為粉領屋奴。

【2008/03/02 聯合報】

房地產 可別變成煩地產

房地產 可別變成煩地產

【經濟日報╱劉凱平】 2008.03.03 05:05 am


葉氏夫婦在科技業從事業務工作多年，平時投注相當的心力在工作上，加上多年來累積的客戶關係和專業經驗，因此收入頗豐。對葉氏夫婦而言，擁有一棟生活機能良好、居住品質舒適及座落於理想學區的房子是生活中很重要的一項理財目標。

事實上，葉氏夫婦多年來已有多次購屋及換屋的經驗，但是多次換屋的原因，都不是因為工作地點變動或是小孩升學的需要，而是夫婦對居家品質要求頗高，同時相信房地產是一項良好的投資標的。所以每當他們的住屋有一定程度增值時，他們就會將住屋換購一間品質及價位更高的住屋，夫婦因而必須負擔的房屋貸款也隨之水漲船高。

近年來由於大環境轉變，葉氏夫婦的業務收入不若以往優渥，兩人在每月攤還高額房屋貸款時開始感覺吃力，想要換屋減輕負擔時，卻發現很可能要承擔他們不願意看到的跌價損失。屬於四年級後段班的葉氏夫婦一生順遂，卻在退休前不久必須面對家庭財務上的壓力，難免會產生前所未有的恐慌感。兩人幾經思考，決定尋求專業理財規劃顧問的協助，希望針對他們面臨的家庭財務危機能找出有效的解決之道。

釐清需要與想要

葉氏夫婦面臨的理財問題來自於兩個層面，也是一般家庭常見的錯誤理財方式。 第一個問題就是分不清生活需要跟心中想要之間的差異，以為有夢最美，不知夢境與現實間的調和更重要。良好的生活及居住品質是葉氏夫婦的生活「需要」，但是藉由房地產買賣價差及貸款持續換購，並非自己實際生活需要的昂貴豪宅，則是屬於心中「想要」的非理性理財行為。

管好風險與報酬

理財時把生活需要跟心中想要混在一起的結果，就會在不知不覺間將相對應的投資風險，拉高到自己難以承擔的水平。此時，如果外在環境發生不利的重大變化，由於「想要」的投機理財所暴露的風險過高，自然就會帶來難以承受的財務壓力，最後導致生活品質都難以為繼。

第二個問題就是一般人常常忽略房地產投資報酬與投資風險之間的抵換關係。

多年來，很多人都認為房地產投資是較容易理解的，而且房地產的價格變化不像股票那麼讓人難以捉模，甚至相信房地產價格會漲不會跌。

這些老舊的理財觀念，在今天瞬息萬變的投資環境中很容易使人低估房地產價格波動的風險，結果是等出售房地產時，才警覺必須面對巨額投資虧損。

如果說全生涯理財規劃的目的是要解決長壽風險及理性投資的挑戰，釐清生活需要及心中想要，管理好報酬率與風險的長期對稱關係，就是維持後半生生活尊嚴的不二法門。

（作者是弘利證券投資顧問公司總經理）

【2008/03/03 經濟日報】

﹝1﹞股市續震盪﹝2﹞銀行緊縮投資客房貸政策衝擊 房市高檔下修 恐休養調整

﹝1﹞股市續震盪﹝2﹞銀行緊縮投資客房貸政策衝擊 房市高檔下修 恐休養調整
工商時報 A15/產 業【蔡惠芳／台北報導】

在股市持續震盪，銀行緊縮投資客房貸的政策衝擊下，台灣房地產 市場連續兩季都處於盤整格局，使得二○○八年房市整體景氣正面臨「高檔下修」的考驗，學者專家開始警告：二○○八年房市有可能會進入另一波休養調整期，不能掉以輕心，要擔心未來是否會出現「餘屋深化」問題。

國立政大台灣不動產研究中心、政大地政系教授張金鶚昨（卅）日在主持國泰房地產指數二○○七第四季季報時提出警語，全台的新推 預售案市場正呈現「價量俱穩」格局，銷售率持續明顯衰退，議價空間逐步拉大，這是連續四年的房市多頭復甦期以來，首度出現的停滯狀態。


張金鶚指出，從價、量各個指標來觀察，這一波復甦期儼然有進入強弩之末之勢，復甦的動能大減。令人擔心的是，現在台灣房市又即將進入交屋高峰期，未來餘屋量將是持續釋出，銀行預料也會採取適當的擔保債權措施；尤其，現在美國次貸風暴籠罩全球之際，台灣是不能倖免於外的，經濟動能不如以往是可預見的，所以，二○○八年國內房市很可能進入休養調整期；直到內部供需調節到相對穩定的狀態，總體經濟環境更穩定，房市才會出現比較明顯的上攻力道。


玄奘大學教授花敬群表示，從二○○七年房市表現來看，目前房市 已出現一些結構性的變化，例如：豪宅效應淡化、政治左右房市買氣，都使得有些人認為二○○八年不論是誰當選總統，未來是否要再持續持有資產，產生無法判斷的窘境，讓人很難預測究竟二○○八年的 房市走勢。


不過，花敬群提醒建商，現在是必須居高思危的時候，因為景氣會不會反轉，還不能斷定；不過，建商手中必須要開始累積現金，才是重要策略，當然還是有很多建商現在手中抱著很多土地，到時候如果景氣反轉了、就開始面臨資金、貸款利息壓力的時候。

對岸置產 金門十人中有七個

2008/01/28

「小三通」理財術 當起快樂「包租公」 對岸置產 金門十人中有七個

中國時報 A2/焦點新聞【李金生、唐玉麟／綜合報導】

「金門廈門門對門，大炮小炮炮打炮」早已成為歷史，現在的金門人已將廈門，當作像走自家「廚房」一樣；「小三通」以來跨海購屋置產者，估計已逾一萬套。金門人出手闊綽，讓愈來愈買不起房子的廈門人怨歎「金門人打壞行情！」

據金門地區銀行主管說，目前金門地區居民在大陸廈門、泉州等地大量的投資置產，除了房價暴漲外，每月固定赴對岸收取租金，且轉存放於大陸工商銀行，享受每年約四％的利息外，還可坐待人民幣匯率年年升值的理財投資「好康」。一名服務於銀行界的金門人說，這種特有的「金門理財術」已蔚為風潮，估計「每十個金門人就有七個到大陸置產」。

二○○一年金廈小三通，金門人目睹相距僅有十公里的廈門，燈火輝煌的不夜城景象，開始拿新台幣反攻大陸。第一批帶著綠花花鈔票，登陸搶攻灘頭堡的投資客，將目標對準市郊的蓮花廣場。一傳十、十傳百，馬上有人跟進，「台灣村」、「金門村」之名不脛而走，讓原先看金門人還有些土土的廈門人，見識到金門人富有的一面。

幾年下來，金門人從蓮花區、胡里區、思明區、開元區，轉戰寸土如金的廈門市區，又往偏遠的海滄區、翔安區挺進，現在竟連一向被視為「庄腳仔」的同安馬巷，也有人在炒樓。

「三年前，小三通剛開放，到大陸廈門買公寓卅餘坪，總價二百餘萬元台幣，現在已漲至三百多萬元台幣，先租出去，每月租金約六千元台幣，將租金存在大陸工商銀行戶頭裡，可賺取一年利息三．八％，又可賺到去年全年人民幣匯率升值七％好處」一位金門人談及赴大陸投資理財經驗。

「有台胞證，就可在大陸開戶頭了，」這名金門人說，不少金門人赴對岸廈門開戶頭後，透過網路銀行（大陸工商銀行）在金門下單，跨海購買上海股票或申請買大陸基金，賺了一倍多。

「問十名金門人，就有七個到大陸置產，」這名金門人強調，金門人街坊鄰居，彼此認識，口耳相傳，紛紛集體跨海到廈門買下一整排公寓 。

金門人多有錢？只要看他們一買就是四、五間辦公用，平均百餘平方米的寫字樓，就知道確實荷包滿滿，甚至還有人買下一整條街，當起名副其實的「包租公」，定期快快樂樂跨海收租，一路唱著歌來來去去，比起當年做阿兵哥生意，還好賺許多。

別以為有錢買房子的金門人，都是過去做「兵仔」生意的老人家，其中大部分竟是夫妻都是公教人員，每月進帳一、二十萬元的雙薪家庭，平常省吃儉用，有錢沒地方花，全都拿到對岸買房子，每年名下多了一套，感覺就像存款又多一個「○」，痛快得不得了!

有些疼惜子女的人，不但兒子有份，就連要嫁出去的女兒，也可分到一套以上，「公平」的美名傳遍鄉里。

當然，也有台商看準在廈門炒樓的商機，自己下海置產之外，也會介紹台灣的親友投資，但金門人就是占盡地利之便，廈門稍有風吹草動，就能聞出哪一區，哪一地段，即將有嶄新的建設和發展，早就準備好大把的銀子，等待用力砸下去的好時機。

但是金門人有錢跨海炒樓，卻也讓廈門人眼紅，認為金門人打壞行情，搞得廈門將來要向上海看齊，大家窮忙活一輩子，恐怕也買不起一套房子。

最近就傳出有「白目」加「臭屁」的金門人，在廈門酒店大吹大擂自己多有錢，深夜走出酒店沒多久，在暗巷被來自省外，剛下崗的失業青年，將身上的台幣、人民幣和美金都搜刮一空，還被用力踹了幾腳，算是教訓了一頓。

新聞分析》台灣不動產 補漲空間大

新聞分析》台灣不動產 補漲空間大

【經濟日報╱記者 梁任瑋】 2008.01.29 04:37 am


中東油元基金，這兩年一直在國際市場找尋價值被低估的投資標的，近日也相中總投資金額高達450億元的台北車站旁的雙子星大樓BOT案，看上的就是台灣商用不動產價格與亞洲其他各國相比，還有大幅的補漲空間。

這兩年外資大舉進入台灣房市獵樓，對商用不動產的興趣尤為濃烈。業者透露，以往台灣較少釋出商用複合式不動產的開發案，外資常不得其門而入，這次釋出的雙子星大樓案，可結合百貨、辦公室、旅館與酒店式公寓等，因而吸引外資機構法人高度興趣。

此外，美國次級房貸的風暴，讓更多國際資金將目標轉到亞洲市場，今年擁有兩岸三通題材的台灣，更被外資視為最具投資潛力房地產市場。

因雙子星大樓投資者興建兩棟商業大樓後，可自行經營管理，也可委託專業團隊營運，經營期沒有限制，未來獲利依據土地持有者及投資者的持分分配，與BOT案截然不同。

再加上雙子星大樓兼具多重轉運站的功能，未來將是國際機場聯外捷運線車站，並與台鐵、高鐵連通並設有長途客運轉運站，扮演重要交通樞紐角色，儼然成為台灣出入境最重要的「國門」，是油元基金決定搶標的關鍵。

【2008/01/29 經濟日報】

《住展雜誌》2008年市場趨勢與機會

2008/01/25

《住展雜誌》2008年市場趨勢與機會

住展雜誌／第319期

在每一年的開始，人們總喜歡預測投資機會何在？ 多數人常以自己的期望加以預測，因此能夠賺到錢的比例都不高， 任何缺乏市場實戰經驗支持的預測，都有極大的風險。2008年的房地產市場，是一個變化極大的市場， 以下四項環境變動所產生投資機會，是值得加以注意的。

市場趨勢一：通膨壓力大，貨幣購買力至少貶值二○％。

不論石油價格是否會突破百元，但石油價格上漲一倍已是事實，這波由能源成本帶動的通貨膨脹，必然推高全世界的消費品（和服務）的價格，也降低了全世界貨幣的購買力，根據我的估計，在未來二年內，貨幣的購買力至少會減少二○％，這還是極為保守的估計。各國貨幣購買力減少的程度要看其經濟相對的強弱而定，如果貨幣夠強（如人民幣及歐元），其幅度就較小，如果貨幣不夠強（如美元及台幣），則幅度就較大。

當貨幣購買力必然會降低時，以現金的方式保有財產是不智的，因此，貨幣相對弱勢的國家，人民只有二種選擇：一種是將貨幣換成其他較強勢國家的貨幣；另一種則是將現金換成實體資產，而實體資產必須是相對稀少與不容易損壞的，否則可能遭到第二次的傷害。

最近亞洲地區的藝術品市場暴紅，拍賣價格動輒超過底價數倍，人們拿著大把現金去換名畫、雕塑、古董、瓷器…就是反映這種環境變化的具體行動，在這股熱潮下，一定要注意到這些藝術品的稀有性與保存安全性，否則萬一因保存不當而損壞了，就會受到雙重的投資損失。

台灣的房地產比藝術品更具保值與增值性，因此，在二○○八年，土地及房屋價格的持續上漲是必然的，只是要注意的是，在台灣的大部分地區，房屋已有供過於求的現象，投資那些地區的房屋要特別注意（保值性沒有問題，增值性較差）；尤其在台灣的大部分地區，中古屋的比例是高的，可是因為中古屋較不具備未來性。例如沒有電梯、沒有車位、出入巷弄狹小，這些都是屬於不良品，其增值性自然不足。

過去幾年，為何豪宅被炒的沸沸揚揚？並不是因為有錢人多，而是因豪宅較具備有未來性且設計良好、管理完善、通風採光佳、防震安全、甚至庭園景觀賞心悅目…這些特性使得豪宅成為一種新的商品，它和舊有房屋只能滿足人們基本居住功能不同。因此，當任何一個家庭如果所得能力允許，自然會去購買，而會將舊有的房屋賣掉或租掉，這是商品進化的必然性。

因此，投資人所購買的房屋一定要具有未來性，即使坪數沒有近年豪宅的動輒百坪，但它仍然應儘可能具備豪宅的配備，而投資購買這類具有未來性的房屋才會有增值性。

至於在供給量方面，我認為在最好地區（如台北市）持有較大片土地的建商或私人反而會減少推案，因為在最好地區的大面積土地已和鑽石的價值相當，如果出售後就再也買不回來了（破地理論），而在貨幣購買力趨貶的二○○八年，這些精華區土地的擁有者必會減緩其推案行為，反而是郊區的，較次級地區的土地擁有者會大量開發其土地興建房屋，因為該土地的未來性有限，必須在貨幣貶值大的時間裡快速出手。

市場趨勢二：利率不易低，投資獲利率甚難超過一○％。

二○○八年利率的走勢受到二股力量的影響，第一股是為了控制通貨膨脹導致的物價上漲，所以必須採取緊縮的貨幣政策，因此利率會逐漸走升，特別是由於中央銀行認為台灣的利率水準還在所謂的「正常利率水準」之下；另一股是為了要提振投資意願，創造經濟成長，所以必須採取寬鬆的貨幣政策，因此利率會維持低的水準，就好像日本在過去曾有十二年利率接近『零』的經驗。

由於台灣目前經濟競爭力逐年下跌，民間投資意願又普遍不足，應該採取類似日本低利率的政策，就像美國在二○○七年第三季本應為了控制通貨膨脹而續將利率調升，但因次級房貸的影響，其聯準會（ＦＥＤ）反而大幅採取降息的措施，甚至凍結房貸利率五年，而且類似措施在二○○八年應不會有太大的改變。

可惜的是，台灣二○○八年正逢大選年，為了服務政治，所以央行短期內應該仍會採取提高利率的政策，這種思維，勢必打擊經濟競爭力，會造成更大的貧窮，並更加拉大貧富間的差距。
去年此時，「微利時代」是極為熱門的話題，但當中國、香港及台灣股市在二○○七年狂飆之時，大家已經忘了全世界皆處於一個微利時代。我們一方面看到擁有稀少資源的國家人民財富累積速度十分驚人；卻忽略了缺乏資源的國家人民更難賺到大錢的事實。

未來會如何？其實不難知道，當資源價格不斷飆漲後，全世界的人都會減少對資源的消耗量。因此，資源擁有者的獲利會開始降低，其他人則生活品質會更差一些，同時，也必須更努力的賺取微薄的利潤，而低利率正是協助在微利時代賺錢的重要支撐（所以央行的高利率政策勢必無法長久）。

就房地產市場而言，當利率不斷走揚的結果，一方面會使得購屋需求降低，尤其是對於購屋能力較為不足的首購族與投機族；另一方面，也會使得房屋供給者（建設公司）由於成本增加，而不易長期持有房屋，會積極地去化已建好的房屋，尚未建築的則會暫緩推出，造成供給面短多長少的情況。

因此，市場交易量的降低將會成為必然，當交易量減少時，價格自然不易攀高，對於希望在短期內可以獲利的投資者自然不利。因此，會快速拋出手中持有的房屋，這種行為又會在短期內增加供給量，造成市場價格的更加破壞。

就影響範圍而言，類似的行為，對於中古屋的價格破壞最為嚴重，因此以中古屋為主的仲介公司將受到較大的衝擊（業績下跌）；對於新成屋而言，除非是位於區位特別好的地區，或是極富特色的產品，否則勢必都將面臨價格下降的壓力，這對過去幾年預售屋購買者較為不利。

對建設公司而言，如果負債比較高，不但要負擔較高的利息且會面臨銀行緊縮銀根的打擊，而有必須快速處理資產的壓力，但對於負債比不高的建設公司反而是一個機會，可以較低的價格或是在較少的競爭者情況下，取得較佳的土地，成為下一波景氣來臨時的贏家。

最近幾次公私辦的土地標售，流標比率都在上升，就是反映這種現象。展望二○○八年，除非標售的土地區位夠好或是面積夠大，否則，都不容易標出好價錢。

市場趨勢三：市場餘屋多，中古屋價格不易上漲。

過去三、四年，全台灣每年以八○○○億元至一兆元的預售屋供給量進入市場，這些預售屋在未來二至四年都會進入市場，這些總價值超過三兆元的成屋進入市場後，如果有一半是投資型的，就代表會有至少一．五兆元的房屋將成為極待消化的「新餘屋」，在不是很景氣的市場裡，平均每年可以消化三○○○億元的餘屋就不容易了。

因此，至少在未來五年內，整個市場都將面臨消化餘屋的壓力。這些餘屋的去化順利度又以非都市地區難於都市地區；偏遠都市難於中心都市；供給量大的地區難於供給量小的地區；差異化小的房屋難於差異化大的房屋；出租可能性低的產品難於出租可能性高的產品…簡單地說，以往案子愈多，供給量愈大的地區，未來的轉手速度就會愈慢。

由於餘屋量大，自然會影響到房屋價格，而餘屋量對於預售屋、中古屋與土地的影響並不相同，分別說明如下：

首先是預售屋價格。對於新推出的預售屋價格，可以分成二種型態：一種是在明顯供過於求的地區，由於競爭者多，以及大量的新成屋逐漸進入市場，其價格想上升，自然十分困難，如果建設公司有資金壓力，則勢必會面臨價格向下修正的壓力。

另一種是在供不應求的地區，例如在台北市區內（不包括新的重劃開發區），一方面由於供給量稀少，另一方面則因個案規模都不會太大，所以受到價格調降的壓力是小的，守住目前的市場價格是有機會的，如果產品規劃突出，再加上公司品牌良好，價格向上推升的機會是存在的。

其次是中古屋價格。由於各種型態的房屋（包括住宅、辦公樓、工業廠房）都已有供過於求的情況，因此，當房屋蓋好後，就必須有人使用，依目前市場的情況觀察，真正會進住的比例有逐漸減少的情況。

換句話說，空屋率會逐漸增加，空屋率對於租金的上漲，以及產品價格的提高都有極不利的影響。再加上如果管理水準再無法維持，受到「破屋理論」—社區水準由最差一戶的住戶決定—的影響，價格下跌的機會自然較大。當然其影響程度，同樣地在市中心會小些，在市郊以及供給量較大的地區，情況則會嚴重些。

當新成屋的價格上漲受到限制時，中古屋的價格破壞自然更加嚴重。因為中古屋的問題，除了管理不善的可能性較大外，缺乏方便的停車位，甚至沒有方便的電梯、空調設備的落伍、供水以及排水管線的破舊、以及外觀建材的老舊，居民水準的參差，都會隨著時間而不斷地嚴重，當愈來愈多的新成屋進入市場後，消費者就可以有更多的選擇機會，中古屋價格的下跌壓力自然最大，擁有中古屋的投資者應快速尋找到好的長期租客，否則即應快速出手，以免受到損失。

第三是土地價格。過去二、三年內，幾乎只要有土地標售的訊息，就會吸引許多的競標者高價搶標，但這種現象在二○○八年將會有所改變，郊區的土地（例如台北縣的許多新開發區），將會乏人問津，準備遊走法律邊緣的土地（例如商業區或工業區想偷渡作住宅使用），參與者也將會減少，由於市場景氣會稍為停滯，再加上銀行融資門檻的嚴格，會使得競標者縮手。

但是，位於都市中心區，面積較大的土地，卻會依然搶手，許多資金充沛的金控、財團、甚至外資法人，正磨拳擦掌的準備搶地，尤其是在許多本土性競標者縮手的情況下，他們應該可以有更好的機會與更合適的價格取到土地。

市場趨勢四：都市更新難，好宅價格仍將持續上漲。

雖然政府不斷放出都市更新的各項利多（如容積獎勵增加一倍，建物高度限制放寬），並將都市更新列為施政重點，但由於立法者對於都市更新推動方法的外行，因此，上述的作法不但無法達成都市更新的目標，反倒成為阻礙都市更新的殺手。

過去只有極少的更新案能夠成功，其主要原因都在於利用都市更新的方法，其實是希望以較低的價格購買更新區內的公有土地，並將獲利的一部分回饋給地主。 但因公有土地愈來愈少，較大面積的土地又必須透過公開拍賣，因此，都市更新的開發者已無利可圖。更可怕的是，由於政府不斷放出利多，反而使得更新區內地主認為自己土地價值甚高，故還不斷提高條件。再加上公權力的協助亦多是口惠而實不至，未來要順利談成更新案幾乎已成不可能的任務。即使偶爾有幾件成功，其基地、產品都不會太好，利潤亦極為有限，所以，在二○○八年舊市區的更新的速度仍將極為緩慢。

因此，較多的開發案必然會集中在新開發區。而不論在舊市區或是新開發區，房屋的品質都將成為影響增值性的重要條件。

在過去三、四年的時間裡，進入市場的產品有明顯兩極化的現象：一方面是坪數愈來愈大；另一方面是坪數愈來愈小。但目前是兩種產品都遇到了供過於求的問題，對於大坪數住宅而言，坪數雖然放大，但卻缺乏真正的豪宅血統，如位在最好的區位、接近最好的商圈、有最好的管理服務、有絕對的私密與單純，以及最好的庭院與服務設施，缺乏這些豪宅血統的配備，房屋坪數擴大，只是增加購屋者負擔而已，並不能有效滿足購屋的「升級」需求。因此，自然不易順銷。

對於小坪數住宅而言，為了控制總價的原因，坪數愈來愈小，甚至有低於一○坪的小套房出現，類似的產品在扣除公共設施的面積後，室內實際的面積不到五坪，已經失去居住的基本功能，人住其內，必然會影響到健康。再加上銀行對於十五坪以下的小坪數房屋已從嚴審核貸款，因此等於是宣判了類似產品的死刑。

展望二○○八年，除了在最好的區位，還可以看到上述二種極端產品外，其他的應該都是在兩者之間的產品。但傳統上這類中坪數的產品，亦是中古屋市場上最多的產品。因此，如果只是推出中坪數的住宅，相信還是和現在推大坪數房屋一樣，碰到瓶頸，所以應該要將精神著重在軟體層次，找出購屋者真正的「未來」需求，透過設計來滿足他們，如果可以掌握到這種具有未來性的「好宅」要訣，就不會受到市場景氣的影響，其價格亦仍有上攀的空間。否則，就必須和極大數量的中古屋競爭，其結果不是賣不出去，就是必須赤裸裸地進行價格的割喉戰。

二○○八年，台灣正處於一個極為特別的環境中，在需求面，碰到三○年來最大的通貨膨脹壓力，消費者手中的現金面臨不得不買東西的壓力；在供給面，各種原料成本的大幅增加，逼得房屋價格水漲船高，但在未來三、四年每年又有超過五○○○億元的餘屋會進入市場；在市場面，面臨已經漲了四年，平均房價已漲了五○％以上的房屋市場，回檔壓力極大。在同時面臨需求強勁，但供給量又多的兩種力量激盪下，到底市場會是供過於求，還是供不應求呢？答案其實不難，具有未來性的新產品—「好宅」會供不應求，仍可獲利；不是好宅則會供過於求，不易獲利，祝大家都能在二○○八年投資獲利！

《新財富季刊》房價開跌 逢低進場大祕訣

2008/01/25

《新財富季刊》房價開跌 逢低進場大祕訣

新財富季刊 ／第 05 期【作者：蘇子逸】

凍結10多年的房地產，4年前開始回溫，不過， 由於銀行緊縮房貸成數，房貸主管機關金管會態度曖昧，整個房市急轉直下！房仲業在9月時，還聲稱只是高檔觀望，但現在不得不承認，部分地區開始跌價！

信義房屋2007年11月初發布了最新「房價指數」，全台中古屋成交價開始停止漲勢，台北市公寓更首度跌價，平均每坪30萬，比上一季減少了6,000元，跌幅達2％；永慶房屋大台北住宅，平均成交27.5萬，也比10月下跌了6％。

同一時間，國泰建設和政治大學所公布「第三季房地產指數」也顯示：預售屋的銷售率，首度出現全台各縣市「同步下滑」的局面；新推個案市場呈現「價漲量縮」的情形。

中華徵信所發布第三季季刊時也指出，雖然2007年928檔期的推案金額高達1,726億，比2006年高出5成，但是建商預期未來房市會隨時反轉向下，市場充滿不確定因素，因此建商才加速推案，而非看好未來的市場。中華徵信所認為，第四季房價將向下盤整，建商土地成本高，加上建材原物料上漲，房價因而飆升；而央行升息、銀行緊縮房貸，在在加重了購屋者的房貸負擔，民眾對市場敏感度愈來愈高，追價保守、觀望氣氛濃厚。

房市轉向買方，議價空間擴大

美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民說，大安、信義等部分地區的房價或許相對抗跌，還看不出明顯價跌趨勢，不過，買方市場已經擴大議價空間。張欣民觀察，以往一個物件大約兩個月就可以成交，但現在一個物件至少都要70天以上，「待售期」拉長的主要原因是：買賣雙方認知差距愈來愈大，賣方總以為「高點之後，必有高點」，但買方覺得，供給量過多，現在已經是高點，該是跌價的時候了；在這樣的情況下，房仲業者得花更大的心力，才能撮合成功。

另外，第三季「國泰房地產指數」也顯示，台北市、台北縣、桃園市的議價空間，分別創下了最近2年、4年、以及最近6年的新高。

逢低進場祕訣1：多看，撿便宜 買房子要花錢，但看房子可不必，多看多比較，讓你撿便宜！

台灣社會最重要的總統大選，2008年3月登場！美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民說，每次總統大選之前，市場都會更留意觀望，這次又碰上房市在高檔盤整，部分買家會等選完之後，看誰當選？兩岸政策會不會開放？有沒有房市新利多？再決定是否進場；有人甚至在投票日之前先看房子，卻直接跟仲介說，要等選完再決定是否簽約，尤其是套房以及店面物件。

逢低進場祕訣2：不追高，桃園餘屋量最多

在928檔期之後，「住展雜誌」整理北台灣五大區塊的餘屋量，從2006年到2007年第三季為止，其中不含興建中的預售屋以及中古屋，單單以「新成屋」來定義「餘屋」，以桃園縣的餘屋量最大。

「住展雜誌」研發長倪子仁說，桃園縣的餘屋量最多，高速公路南崁交流道附近的新成屋，每坪殺到10?12萬，幾乎是建商的成本價，之前還要15萬，但隨著新推案完成，新成屋供給量增多，加上台北縣林口、三峽多起「造鎮計畫」，攔截掉三到四成的台北客戶，桃園房市目前的市況可以說已經差到了谷底。

倪子仁表示，以「購屋壓力指數」來看，首購族或M型社會左端的人，適合從大台北的衛星城鎮買起，從外而內、從低而高，慢慢以時間換取空間，晉升有屋階級！而台北縣如新店、板橋的部分個案，財力不雄厚的人，不宜冒追高的風險。

逢低進場祕訣3：補漲可期，文山和南港區

台北市2007年前三季的餘屋待銷金額330億，比2006年同期大增178億，成長了1.2倍，但是這些均集中在少數推案，例如信義計畫區的「冠德遠見」，單一新成屋推案就有80億元，而文山區的「國泰攬翠」也有20億元。倪子仁說，這類的推案和預售屋不同，這種「先建後售」的方式，有時反而賣得比預售屋好，新成屋去化速度將比其他地區快。以台北縣的情況來看，2007年餘屋的增加量和2006年同期相當，但銷售金額並未增加，這主要是房價走高的緣故。

倪子仁認為，黃金地段的房價頂多盤整，幾乎沒有回頭的空間。他認為，台北市12個行政區具有「輪漲性」，大安和信義的漲幅持續，但在內湖房價炒完捷運通車的題材後，文山和南港應該有補漲比價的效應，但目前這兩區還沒有大型個案帶動，大家不妨罩子放亮一點，勤看房子，找屋況不錯的中古屋逢低介入，可預估南港和文山的新一波補漲行情可望在2008年上半年展開。

逢低進場祕訣4：不買預售屋

若是購買預售屋，一般先付簽約金，等正式開始動工時付第一筆工程款，之後再按照進度，每期付給10幾、20萬，合計從動工到交屋，大約需支付房屋總價的12?15％，可以幫屋主減輕財務負擔。

不過，倪子仁說，預售屋如同期貨，期貨的價格通常比現貨價格貴，呈現「正價差」；如果是兩年後交屋，等於用兩年後的價錢買現在的房子，如果房價兩年後真的繼續漲，至少沒買貴；但如果漲不動了，不但現在買到高點，兩年後的價差還可能更大。

逢低進場祕訣5：勿輕信業務員的兩面手法

房市降溫已是不爭的事實！房仲業業績也開始衰退。參考上市公司─信義房屋的公開資料，2008年8月中旬才進入農曆鬼月的傳統淡季，但信義房屋卻提前從7月開始出現盈收衰退窘境，到目前為止已經持續了5個月，12月能否回到正成長有待觀察。

提醒民眾，和房仲業接觸時，別過度信任不肖業務員。買賣過房子的人都有經驗，不肖仲介有「兩面手法」，對賣方一直傳達房子不好賣、景氣差的訊息，他們會在短時間之內，密集和賣家更改委託價格，營造再不降價就賣不出去的情況；而對買家則傳達，這個地區的房價還會上漲的訊息，以期再提高價錢。如果想買房子碰到不肖的業務員，成了肥羊不說，萬一真碰到房價下跌，那就得不償失了。

總結說來，買房子之前，除了多看不同物件，多和不同的業務員接觸，也需要多看官方、學界、產業界提供的資料。尤其應先確認總體趨勢是往上還是往下。

例如：當你看到中華徵信所整理的「全台核發建照執照總樓地板面積比較圖」，看到整體趨勢往下，2007年1?8月比去年同期減少13.19％，比2005年同期減少22.15％，就該想想，建商對房地產市場景氣的看法是否已經轉趨保守。再對照「最近三年全台核發辦公類產品建照總樓地板面積」圖，仍然以2006年表現比較好，2007年比2006年下跌6.08％，或多或少可以印證前項推論。當你有基本的方向和概念時，就算碰到為求業績而不擇手段的不肖業務員，也不致於被牽著鼻子走。

店面、豪宅火紅 港資來台買屋熱

店面、豪宅火紅 港資來台買屋熱

【聯合晚報╱記者游智文/台北報導】 2008.01.24 03:01 pm


港商大手筆 動輒上億 強調還可再增加

陸資能否來台買房，政壇還在吵，但看好直航、開放陸客觀光後，房市前途無量，港資已開始大舉進軍台灣。前幾天，才有一位港商帶了三億現金，在台北到處物色店鋪豪宅，今天又有兩位買家來台，預算則是各準備四億元銀彈。

接洽這兩位香港買家的永慶房屋豪宅部資深經理葉國華表示，初步了解，這兩人主要對店面及辦公室產品比較有興趣，但也不排除豪宅，背景是否有陸資成份，不得而知，但事前都強調預算還可再增加。

三通議題發酵 選後一周成交量暴增6成

葉國華說，立委選舉藍軍大勝後，三通議題迅速在房市發酵，豪宅、店面火紅，以永慶房屋來說，選後第一周帶看量就比選前急增兩成，成交量更暴增六成，很久一段時間不見蹤影的投資客，紛紛冒了出來。

此一氣氛也傳到千里之外的香港，永慶房仲集團總經理廖本勝說，香港房市在2003年在陸資挹注及大陸多項開放政策做多下，開始起漲，至今豪宅已漲了三倍，太多港人嚐到「房產致富」的甜頭，在他們看來，台灣房市目前的情況就像2003年香港一樣，豪宅、店面都大有可為。

港客蠶食 從四分之一層 變整棟吃下

葉國華說，選後沒幾天，就有一位港人帶著台幣三億資金來台物色投資物件，目前已買了一間8000萬元的台北店面，現在正在看豪宅，主要鎖定大直重劃區及市區頂級豪宅。前兩天則又有本地豪宅客戶轉介兩位香港商人，兩人各準備四億元資金，今天來台購房置產。

永慶商仲部協理黃增福表示，港資來台布局商辦產品，時間更早，去年外資500多億元投資商辦金額中，就有不少是港資，比較特別的是，這裡面還包括一些香港散客，以「蠶食」方式慢慢從四分之一層，變成整層、甚至整棟吃下。

除了中古屋外，預售市場也頻傳港資身影，鄉林集團董事長賴正鎰昨天說，他們位於台中的推案「總裁行館」，就有兩戶是香港人買走；另外位於台中七期、新光三越百貨旁的「由鉅大謙」預售案，現場銷售人員也表示，有香港人一口氣買下五、六戶。

【2008/01/24 聯合晚報】

建商看漲房價 學者拉警報

建商看漲房價 學者拉警報

【聯合報╱記者林韋任／台北報導】 2008.01.24 02:13 am


立委選後房市信心大增，建商喊出今年房價會上漲20%到30%，但學者警告房市超額供給，特殊產品還有上漲空間，但一般產品要提防已進入景氣末升段。

去年推案戶數下降，鄉林建設董事長賴正鎰說，現在趨勢由小坪數改推大坪數，戶數不會增加太多，市場超量供給的過熱現象不會出現。

賴正鎰預估，今年在政局穩定、兩岸大三通、大陸觀光客來台、外資湧入等利多激勵下，房價可望有20%到30%的漲幅，全台推案金額會首度突破「兆元大關」。

前營建署長黃南淵昨天說，全球都進入講求「品質與美感」的美學經濟時代，他昨天號召現任營建署長林欽榮、前任署長李武雄啟動「建築美學經濟計畫」，要提升台灣住宅的美感與品質，而不只是空洞的討論地段跟房價，把人文素養、機能性、景觀、環保等納入指標，計畫選出台灣最美的住宅。

淡大產經系副教授莊孟翰說，「美宅」這樣的概念屬於特殊產品，就像豪宅一樣，建材提升必須反映到房價，未來房價還有上漲空間。

【2008/01/24 聯合報】

國華人壽大樓將重建 市價上看72億

國華人壽大樓將重建 市價上看72億

【經濟日報╱記者梁任瑋、蔡靜紋／台北報導】 2008.01.24 02:13 am


台灣人壽去年以53.7億元購得台北市中山北路國華人壽大樓，將由原先自用出租改為拆除重建，未來新大樓身價可能上看72億元。

台灣人壽總經理林欽淼表示，原本計劃重新裝潢後，訂今年6月進駐，但現在考量是否再提升效益。目前內部研究兩個方案，一是外牆重新拉皮，二是打掉重蓋；而後者已委請建築師評估相關法令的可行性。但他強調，不管是採何種方案，未來大樓用途還是以集團關係企業自用為主。

林欽淼不願談及重蓋大樓的規劃方向，但據了解，台壽保內部評估，這棟大樓重新拉皮要花6億元，重建約花15億元，但重建後的總樓地板面積，可從6,000多坪增至9,000坪，以每坪80萬元售價計算，身價上看72億元。

台壽保去年10月以53.7億元買下國華人壽大樓，高出底價40億元三成四，震驚國內商用不動產市場。台壽保原本打算做為企業總部，若有多餘空間才會出租；但近來看到國內商用不動產市場價值持續攀升，因此研擬拆除重建。

據了解，當初台壽保是用天價買下這棟大樓，必須拆除重建才會有開發利潤。而這棟大樓當初是為國華人壽量身打造，室內動線未必符合每家公司的需求，若要創造高租金收益，勢必要打掉重蓋，才符合資金效益。

國華人壽大樓為地上10樓、地下三樓的巴洛克式建物，使用分區是第三種商業區，容積率560%。以基地面積894坪，總樓地板面積6,663坪；但若拆除重建，可增加至9,000坪，大約增高三個樓層。

高力國際總經理劉學龍說，國華人壽大樓當年完工時，曾在國內商辦大樓引領風騷，未來若改建為商辦大樓，只要建材、設施超過區域水準，可望再造當年風華，預估每坪租金可達2,400元，刷新區域行情。

劉學龍說，國華人壽大樓若以目前A級辦公大樓每坪售價80萬元計算，完工後身價可望突破72億元，與當時台壽保買進的價格高出三成四。

【2008/01/24 經濟日報】

台商回流外資接手 三通概念房正發燒

台商回流外資接手 三通概念房正發燒

【聯合報╱記者林韋任／台北報導】 2008.01.24 02:13 am


台商回流置產，撐起去年的豪宅市場，外資也悄悄卡位，各預售工地出現香港、澳門、日本人蹤影，業者粗估全球有近千億資金蓄勢待發，等322後大舉進軍台灣。

鄉林建設董事長賴正鎰昨天估計，在2010年上海世博會前，台灣房市還會有3年多頭。

賴正鎰說，台商跟外資是近來房市買氣的主要推手，估算去年一年預售豪宅案有三成是台商回流買的，最近又有外資加入買樓行列，過去外國法人投資台灣房市以商辦為主，現在也看中台灣豪宅補漲實力。

信義豪宅協理吳銘鴻說，「比價效應」是吸引外來客的主因，豪宅客看遍各大國際城市的房價，對於各國的豪宅價格有一定的了解，相較於香港和新加坡，台灣豪宅價廉物美，成為外資及台商的最愛。

北區房屋總經理彭培業說，相較於去年的港資，今年對台灣有興趣的各國資金都到位，包括澳門、日本，甚至來自歐美的華僑。

甲山林廣告董事長祝文宇說，不論外資、中資、港資都準備搶進「三通概念房市」，他認為三通的重點不在觀光客，而是有錢的商務客，市中心地段稀有的房子，成為他們的收藏標的。

永慶房屋總經理葉凌棋指出，去年底開始已有香港散客慢慢收購中古屋，像螞蟻雄兵，從整層收購變成整棟收購，大直豪宅、南京松江商圈商辦都有人陸續進場。

台中、高雄也有外資出手，台中由鉅建設協理吳媛媛說，位於台中七期、新光三越百貨旁的「由鉅大謙」預售案，就有香港人一口氣買下5、6戶，香港人還說「要買台中房子，就一定要在七期買。」

同樣的狀況發生在高雄。

高雄福懋建設總經理涂耀彬說，除了台北客坐高鐵南下購屋，也有國際買家與旅外台商下訂預購，連旅歐大陸人士、韓國客也進場購屋。

【2008/01/24 聯合報】

選後房市加溫 推案破兆

選後房市加溫 推案破兆

【聯合晚報╱記者游智文/台北報導】 2008.01.23 03:24 pm


立委選後房市多頭再現，房地產業者統計，去年全台推案量達9068億，今年在政局趨穩、兩岸三通、開放陸客觀光及外資資金湧入等多重激勵下，推案量將是自92年房市復甦來首度突破「兆元大關」，再創高峰。

案量雖持續增加，不過業者表示，由於房價飆高，預估戶數仍會維持去年水準，約在8萬戶上下，比94年高峰12萬多戶少了三成多。

鄉林不動產研究室表示，國內房市去年在諸多因素相互激盪下，呈現「價增量減」，依各公會統計，去年全年推案量達9068億，較2006年的8480億元，又成長6.9%，不過2006年推案戶數為9.9萬戶，去年案量雖增，但戶數只有8.1萬戶，減少18.2%。

「價增量減」主要由兩種原因造成，一是房市在地價走高及建築原物料上漲，價格持續上揚，案量雖增，但供給戶數則呈遞減走向；二是建商推案明顯由小坪數轉變為大坪數豪宅，使得銷售金額提高，但銷售戶數減少。鄉林不動產研究室認為，由於戶數仍減少，超量供給的過熱現象並未出現。

從區域市場來看，去年推案金額較明顯成長地區有新竹縣市、台中市。新竹縣市主要是高鐵效應發酵，加上重大建設和計畫加持，當地的房市不但有基本面的支撐，也有投資的誘因，帶動房價上揚，吸引外地建商爭相進入推案；台中市去年推案戶數減少，但推案金額在中科、高鐵引進台北客的雙效支撐下大幅成長，熱銷產品也一樣由小坪數的首購房轉向大坪數產品。

至於今年，鄉林建設董事長賴正鎰認為，在高地價、高營建成本、高通膨、低利率的「三高一低」環境下，今年房價仍將有20~30%的上漲空間，推案金額將因房價走高而有二至三成的成長，預估今年推案金額將首度突破一兆元大關，但推案戶數受限於土地開發困難、法規限制，以及市場流行大坪數因素影響，將維持去年推案水平，約在八萬戶左右。

【2008/01/23 聯合晚報】