兩岸龍頭 都是白手起家

兩岸龍頭 都是白手起家

【經濟日報╱記者 黃啟菱】 2008.07.22 03:36 am


趙藤雄與楊國強，一位是台灣地產界龍頭、一位是中國大陸的地王，兩人即將牽手合作，創下陸資來台蓋樓首例。特別的是，這兩位在兩岸地產界呼風喚雨的關鍵人物，都是貧困出身、白手起家，有著類似的背景。

碧桂園是在香港掛牌、市值最大的大陸營建股，手上掌握4,500萬平方公尺的龐大土地，是大陸營建業中的地王，還曾創下每日賣掉7.5億港元房子的交易紀錄；而一手打造這營建巨擘的就是楊國強。

楊國強是碧桂園的創辦人兼主席，現年54歲，出身廣東順德北滘鎮的窮苦人家，小時候沒錢讀書，曾以耕田、放牛為生。1986年、楊國強20多歲時，他進入北滘建築，從月薪人民幣180元的建築工人做起。

1990年代初期，楊國強一路扶搖直上、最後坐上總經理寶座；1992年，趁著大陸企業改制熱潮，他與朋友合資買下北滘建築、開始進軍房地產。楊國強出手大膽，先低價買下順德碧江及桂山交界的大片荒地，並以這兩個地名將新土地取名為「碧桂園」；但在不久後，大陸房市泡沫化，碧桂園4,000戶房子竟只賣出三戶，差點變成爛尾樓。

在楊國強戮力經營下，碧桂園成績愈來愈好，2001年推出「鳳凰城」建案，曾創造一天銷售額高達7.5億元港元的紀錄，從此打響名聲。

此外，貴族學校與豪宅建案的結合，也是楊國強的創舉。他曾在順德興建貴族國際學校，吸引有錢人的子女就讀，並以此帶動學生家長買樓定居。這也正好搭上廣東財富起飛的順風車，碧桂園從此一砲而紅，讓楊國強奠定在華南房地產業的地位，進而成為中國首富。

遠雄企業團董事長趙藤雄也是貧苦出身，但卻對營建有濃烈的興趣。17歲時，他在苗栗後龍老家門前蓋起「溫柔媽廟」，當時沒有錢，但他到處撿材料，利用過年、休假時間工作。

趙藤雄20多歲時帶著300元、一條棉被、一只皮箱和一台破電扇北上當水泥學徒；過沒幾年、還不到25歲時，他被承包商倒帳390萬元，這筆錢當時可買20多戶房子。

當時趙藤雄一天吃兩個饅頭配白開水，老婆跟小孩一起受苦；後來他咬牙回頭再當工人，但發現即使用三倍力氣拿到三倍的薪水，但可能一輩子都還不起錢了。

於是激起趙藤雄創業的動機，成立遠東建設，先透過與地主合建，逐步累積在房地產事業的基礎，慢慢壯大，目前已成為台灣房地產界的龍頭。

【2008/07/22 經濟日報】

冷颼颼 台北台中年貨大街租金掉兩成

冷颼颼 台北台中年貨大街租金掉兩成

‧吳銘鴻 2008/01/29

年關將近，全國各地年貨大街陸續湧進人潮，然而受到不景氣影響，人潮比起往年冷清，買氣掉了一兩成。根據信義房屋調查，今年進駐攤販不若往年踴躍，北市及台中的年貨大街租金下修一到兩成，南部三鳳中街租金行情還算平穩。不過以迪化街為例，去年開價20萬的攤位，今年降到16萬元，幸好還有騎樓年節期間的短期租金收益，光年貨大街期間，收租也有十五、六萬，屋主等於每年多賺一個月租金。
根據信義不動產企研室調查，試賣至今逾10天的台北年貨大街，以最熱門的迪化街為例，往年一個不到一坪大的小小攤位，16天租金要16萬元，平均一天租金就要1萬元，買氣強強滾，整條年貨大街可用摩肩接踵來形容；然而隨著經濟不景氣，再加上大賣場、網路甚至便利超商紛紛搶做年貨生意，今年北部及中部年貨大街租金都出現小幅調降，迪化街店面平均月租15~16萬，租金掉了兩成，所幸招商還算順利，幾乎達滿租情況。

信義房屋南京西路店店長蔡易學表示，迪化街最熱門的攤位是在民生西路、歸綏街與城隍廟一帶，往年熱門攤位大家搶著卡位，年貨大街期間的租金也達平日行情的十倍，但隨著景氣欠佳，愈來愈多小攤商負擔不起攤租，不得已只好採分租策略，兩家販賣不同性質的攤商業者共同分攤租金，例如糖果業者與飲料業者合租，年節擺飾攤商和賣乾貨的一起擺攤，大家分工合作，期待藉由集市效應，共同炒熱買氣，進而提高利潤。儘管今年租金行情下滑，不過由於受惠於容積率可移轉的優惠，迪化街的店面依舊有行無市，屋主個個惜售，地價喊到每坪130萬，屋主還是不肯賣，期待租金、地價兩頭賺，形成北市年貨大街另一種特殊景象。

「北迪化、中繼光」，台中名氣最響亮的年貨大街就以靠近台中火車站的繼光街，今年邁入第七個年頭。18日開鑼之後，繼光年貨大街和迪化街一樣，今年也調降租金，攤租較去年調降一到兩成，攤租每單位由7萬元降為5萬元，仍僅招到八成滿，不少攤位仍貼出待租的紅紙條。信義房屋台中一中店店長郭誌蘭表示，近幾年台中的商圈動能逐漸往西區移動，逢甲商圈、天津街也都有類似的年貨大街，每單位攤租依區段從2~8萬不等，平日買氣就很熱絡，因此租金報酬率都有5%以上，相形之下，繼光年貨大街位於趨於沒落的中區，租金行情及買氣逐年受到影響。

南台灣則是以高雄的三鳳中街為最大宗的年貨集散中心，高雄市民暱稱為「中街仔」，全長約略500公尺，早期這裡只有5家店鋪，經過商圈改造、以及採光罩等硬體設施，近幾年已成為高雄在地「下港人」購買南北貨的重點市集，三鳳中街有常駐商店百餘家，到了過年會在商家前設臨時攤位，大約7~10天，每個攤位依大小不同，從2萬到3.5萬元不等。

信義房屋後驛店店長張政德指出，今年三鳳中街的買氣不減，店家也有百餘家的規模，且因每個店面平均都有20幾坪，所以兩家攤位合租的狀況十分普遍，因此光年節期間，屋主租金收入可達5到6萬元，但由於高雄市的房屋售價及租金這幾年變動不大，因此今年的租金行情並沒有明顯的調整，仍然維持往年的水準。倒是三鳳中街的業態開始有所轉變，漸漸從低價的糖果餅乾，逐步轉型為販賣高價的人參、花果茶等產品，在店家群聚效應下，店面炙手可熱，每坪有75~80萬的行情。

人物側寫》呂台年 金主變房產大亨

人物側寫》呂台年 金主變房產大亨

【經濟日報╱梁任瑋】 2008.01.23 04:38 am

捷年開發董事長呂台年行事向來低調，他在營建業的資歷只有12年，但投資領域橫跨建築、食品、旅館、及休閒育樂。他還積極投入社團活動，熱愛騎馬的呂台年擔任中華民國馬術協會理事長，他還有一位明星主播的老婆王佳婉，多重的身分讓他在營建業想低調也難。

呂台年今年才46歲，但創業時間卻高達28年，18歲那年他與哥哥劉台捷在台北市成立連鎖沖印店「銀箭彩色」，從此開始發跡。

兩人後來陸續投資飯店、食品與房地產等事業，28歲那年，呂台年正式接棒家族企業，並進軍房地產業，目前推出的建案中，在台北市內湖五期重劃區推出的「捷年新東方」，以每坪57萬元的高價引起市場注目。

呂台年跨足房地產業有點誤打誤撞，當時原本擔任金主角色的他，後來做出興趣，甚至2002年還將事業版圖伸展至中國大陸，在海南省海口市成立崴閣廣場與薇閣酒店。目前捷年旗下關係企業還包括立原饌食品、台北市的成都飯店、山東威海迪尚捷年房地產開發與綠野馬場等，集團資源相當雄厚。

不過，房地產業者提起呂台年的第一印象，就是他有一位漂亮的主播老婆。王佳婉目前在東森電視任職，四年前兩人結婚時，還曾登上影劇版。

房地產業者指出，呂台年這次邀請國際建築師在澳底蓋房子，可以快速吸引媒體注意，想法也極具實驗性。過去台灣受限於基地太小，無法吸引國際建築師來台設計，呂台年這次不惜血本花設計費，可說是一炮打響自己與公司知名度的最佳行銷手法。

【2008/01/23 經濟日報】

華光特區再添利多 名符其實北市新金磚

華光特區再添利多 名符其實北市新金磚

‧吳銘鴻 2008/01/15

大台北地區每日平均約100萬人次搭乘捷運，五年後每日運量將高達兩百萬人次，再加上安全、舒適、便捷，「捷運住宅」早已成為大台北民眾的購屋主流。一般人買「捷運住宅」若能搭配一條捷運線，地點就已經很優，若是位在「三條捷運路網交會的金三角」，地理條件更是無與倫比，不僅交通四通八達，兼顧通勤、購物休閒的需要，而且還是未來房屋增值的最佳保證。房仲業者指出，未來在各個興建中的捷運路段陸續完工後，捷運中正紀念堂站周邊將可形成大台北地區新的交通樞紐中心，連帶使得中正區及大安區交界處的居住條件更加優異，絕無僅有的地理條件，未來將成為北市「炙手可熱」的購屋區。
信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮表示，捷運班次多、不塞車又準點，每日平均運量超過百萬人次的台北捷運，目前已經是大台北最主要的交通動脈，根據信義房屋調查指出，82.8%購屋族群會選擇鄰近捷運站的住宅，「逐捷運而居」已是台北人購屋的最高指導原則，目前大台北捷運網規劃中共有13個雙捷運交會站，若加入機場捷運線及環狀線，則多達22個雙捷運交會站，反映在這兩年房價，皆已有至少一成的漲幅。

但若翻開大台北的捷運路網圖，從各捷運路網的概念來看，則會發現，唯獨捷運中正紀念堂站、古亭站及興建中的東門站，恰好構成一個三角形轉運區間，且各自擁有一條向外延伸的捷運路線，遂構成一個向外發散的大眾運輸路網，堪稱三條捷運路網交會之金三角。蘇啟榮近一步說明，捷運中正紀念堂站為台北捷運紅線及綠線的交會，古亭站乃台北捷運綠線及橘線的交會點，而興建中的東門站，未來將有台北捷運紅線及橘線交會。這個三角區位所代表的最大意義，在於居住在三角區位周邊的民眾，可輕鬆透過捷運前往大台北都會區的各個角落。

信義房屋南門店店長蔣佳盛指出，這個位於大安及中正區交界周邊的區塊，政府機關密度相當高，區內的交通建設也相當完備，棋盤式的道路系統，縱橫交錯、四通八達，不論東西向或南北向均有快速道路可與鄰近區域聯絡，商業活動十分熱絡，房價一向居高不下。

除了商業活動，該區也是人文薈萃之處，歷史博物館、郵政博物館、國家劇院、國家音樂廳以及國家圖書館在此群聚，充滿濃厚的人文氣息。除了文教設施之外，還有新生國小、金華國中小、國語實小、師院附小、中正國中等明星學區，區域房價表現在北市可謂名列前段班。

值得一提的是，行政院於96年又提出四大金磚都更案之一「華光社區更新案」，總面積達12.64公頃的華光社區，緊鄰中正紀念堂，將規劃為「金融特區」及「數位內容專區」，還將在此打造台灣的「帆船飯店」，未來老舊市容將不復存在，而是展現台北新華爾街的新風貌，當然也會為中正紀念堂周邊餐飲、生活消費締造龐大的商機，人潮即是錢潮，發展潛力無限。

此外，台北市房價經過這兩年的飆漲之後，大安、信義、大直、中正等區皆有百萬個案，成為北市房價的高檔區域。而要構成高房價，除了地段與機能之外，景觀則是房價再上層樓的關鍵因素。以此金三角區來說，由東到西鄰接大安森林公園、台灣民主紀念館等北市兩大開放空間，居民可充分享受奢侈的都市之肺。未來在捷運信義線完工以及華光特區開發案開花結果下，北市捷運金三角區因坐擁最便利的捷運交通、最優質的學區條件、最寬闊的綠地景觀，其身價不言可喻。

蘇啟榮也說明，台灣房地產市場在經過半年多的冷卻盤整之後，原本熱絡的交易現象已趨平靜，然而，在影響房市的三大政治不確定因素（馬英九特別費案、立委選舉及總統大選）逐漸解除的情況下，再加上甫結束的立委大選呈現藍營穩定過半，一般預期在今年三月底的總統大選之後，國內政經情勢穩定、兩岸關係走向趨於明朗之下，房市盤整時間及程度可能壓縮，中長期將轉為多頭格局，因此對買方而言，從立委選舉到總統大選之間的兩個月時間，在大多數人仍呈現觀望之際，不妨趁房市仍處於盤整期，掌握此有利的購屋時機，逢低介入極富增值潛力的區段。

房市房語》新店 中和 新莊 汐止 首購好標的

房市房語》新店 中和 新莊 汐止 首購好標的

【經濟日報╱張欣民(美商ERA不動產顧問)】 2008.01.16 02:09 am

台灣房地產基本面健全，卻因為政治紛擾等外在因素，導致去年下半年以來市場議價空間不斷拉大；在這種情況下，我認為今年是首購族進場的好時機，不過，一定要慎選地段。

台北市中心的精華地帶如大安區、中山區等仍是「不敗之地」，雖然價格門檻普遍較高，但首購族不妨以坪價低、公設比也低的中古屋為目標，多花點時間尋找，說不定會找到夢幻好屋。

儘管近來套房產品人人聞之色變，但議價空間同時也很大，倘若是北市市中心好地段套房，單身首購族其實可以考慮逢低承接；記得一定要多上各家房仲網比較，確實掌握區域行情，才能跟賣方談到好價格。

至於台北縣，新店、中和、新莊、汐止則是四個最有潛力的區域。其中，新店生活環境好，未來又有「裕隆城」開發題材；中和則是生活機能完善，價格也十分合理，對首購族來說，負擔不致太沈重。

至於新莊地區，有捷運將開通、副都心開發等題材加持，前景看俏；汐止地區近來由於台鐵捷運化、汐科站開通，交通問題獲明顯解決，在南港起漲後，勢必會帶動汐止地區房價，此時正是布局的好時機。

而三峽、林口等供給量較大的地方，首購族暫時不要碰。我常聽到有人進住後，不到半年就後悔，因為這些地方生活機能較不完善，近來油價又不斷上漲、墊高交通成本，如果是通勤族的話，千萬要深思熟慮後再出手。

【2008/01/16 經濟日報】

2008 店面投資秘笈

2008 店面投資秘笈

‧梁惠燕 2008/01/15

近來民眾逛街可能感受到街頭上關門或招租的店面變多了，受到經濟景氣低迷的影響，民眾消費力大減，導致店面商家業績大幅滑落，紛紛退出經營，連帶影響店面市場的投資意願，根據永慶房仲集團統計，大台北地區96年第1季店面交易量與95年相較仍維持正成長，但第2季之後，即開始呈現明顯負成長，到了96年11月，與95年同期相較，下滑幅度達近3成。展望97年，店面市場仍有機會在兩岸直航政策大躍進下轉趨熱絡格局，建議投資人選擇店面產品時掌握「345投報率原則」，市中心精華店面宜有2.5%至3%投報率、市郊區捷運周邊店面有3%至4%投報率、市郊區捷運站區以外店面有4%至5%投報率，若能控制投報率、降低投資風險，新的一年依然能夠在店面市場中有穩健的投報收益。
買方保守觀望 賣方心態仍高 店面交易量回升不易

96年店面市場在利率節節攀升下，屋主的利息支出成本也不斷上揚，因此，唯有維持高租金才能平衡財務收支，保持一定的投報率，但受到經濟大環境不佳的影響，承租方的租金負擔沉重，而屋主在利率攀升、成本加重情況下又不願降租，導致大台北地區部份商圈的空置店面逐漸增加。

而空置店面雖然於市場上大量釋出，但由於經濟景氣低迷影響下，投資者多採保守觀望態度，不願追價，而賣方心態仍高，不願降價，導致市場交易量萎縮。

96年第2季起店面交易量呈現負成長 10-11月下滑幅度達近3成

根據永慶房仲集團資料顯示，大台北地區96年店面市場的表現可用「虎頭蛇尾」來形容，96年第1季，店面市場延續前一年房市榮景，交易量呈現1成1的成長幅度；不過，進入96年第2季，受到整體經濟環境開始走下坡的衝擊，店面成交量有逐漸開始下滑的趨勢，96年第2季，較95年同期下滑約1成1。

到了96年下半年，各項房市利空指標紛紛出籠，店面市場也遭受波及，96年第3季，店面產品的成交量較95年同期明顯滑落了1成8，進入第4季，10月份到11月份的下滑幅度較95年同期甚至達到近3成，顯示店面市場交易量能逐步衰退的趨勢越來越明顯。

96年下半年店面產品交易量無法提升的主因在於經濟景氣低迷的大環境下，賣方仍抱持前幾年景氣榮景時期的高心態，若能夠適度的調整價格彈性，重新進行投資規劃，仍可有不錯的獲利空間。

97年店面投資掌握「345大盤搶進原則」、「看三通 立於不敗」 大選前提早佈局

而展望2008年，經濟景氣未有反轉契機之前，承租方的租金負擔能力不足，且利率仍有往上走的趨勢，投資者選擇店面產品時應掌握「345投報率原則」，市中心精華店面宜有2.5%至3%投報率、市郊區捷運周邊店面有3%至4%投報率、市郊區捷運站區以外店面有4%至5%投報率。

台北市市中心商圈人潮集中，仍屬一店難求區域，如忠孝SOGO商圈、南京東路小巨蛋商圈等，投報率有2.5%至3%投報率就可以趁勢進場布局卡位；市郊區捷運站區周邊店面，如羅斯福路公館商圈、中山北路精品商圈、永和頂溪商圈、士林夜市或師大夜市等，雖不若市中心大型百貨商圈的高度集客力，但佔交通便利之優勢，通勤人潮多，店面投資門檻可設定報酬率為3%至4%；至於市郊區捷運站區以外區域，如天母商圈、饒河夜市、新莊幸福路伊勢丹商圈、輔大商圈等，人潮集散力較不穩定，承租對象也較不易有中長期的穩定來源，因此，店面投資的投報率須設定4%至5%，較能夠降低風險，獲取穩健的收益空間。