房仲業發展歷史

房仲業發展歷史

【財團法人台灣不動產資訊中心黃智鈴分析整理】

發展簡史

房仲業的發展過程，主要可分為兩大階段，一為尚無正規法令制度時的「掮客時期」，另一為經濟部正式開放房屋介紹公司辦理登記後的「仲介公司時期」：

掮客時期

民國59年以前：
在民間買賣房地產最普遍也最簡易且自古沿用的方法，是由賣方自行張貼「吉屋出售」的紅字條於欲出售房子的圍牆、窗戶或附近看板、電線桿上，而較為積極者則會請求親朋好友代為尋找買主。由於當時政府不准仲介業者成立公司，所以當時的房屋仲介均是由掮客所擔任，但當時的掮客多是兼差或客串性質，往往是由代書〈土地登記專業代理人〉、當地知名人士或民意代表擔任「土地掮客」，更值得一提的是當時房屋買賣的掮客並不多見，大多為土地掮客。
民國66～74年：
民國66年出現全國第一家以成屋介紹買賣為主的專業公司-「勵行建設公司」，當時從事仲介業務的公司常以「建設公司」或「實業公司」的名義登記，且採樓面式經營，營業場所設在大樓一樓以上的樓層中，職場面積大，從事房屋仲介的人也多，使用的是人海戰術。其從業觀念以賺錢為主、交易環境也不理想，當時多數從業人員使用的業務技巧較為人所詬病，如暴力行為、賺差價等。

仲介公司時期

民國74年以後：
房屋仲介公司正式辦理登記之後，店頭式仲介公司開始萌芽，「太平洋房屋」是第一個正式成立的房屋仲介公司，並採取直營式經營，相對於直營式經營方式的加盟方式也陸續出現，目前採取加盟式經營的仲介公司包括「住商」、「力霸」、「21世紀不動產」及「中信房屋」，而採直營方式者除「太平洋」外，另外還有「信義」及「永慶」，其中「信義房屋」已於民國88年底成為國內第一家正式上櫃的房仲品牌。
店面式： 新式仲介將營業場所設在一樓的店面，以落地透明玻璃作櫥窗展示，增加消費者對於仲介業者的信任，並爭取消費者主動上店的機率。
直營： 採直營方式經營的公司，隨著規模越大，所需要的財力也較為雄厚，因為旗下每一家店的經營權、人事派任等都是由總公司直接負責的。
加盟： 加盟體系則有迅速擴張的特點，總部不需要負擔旗下店頭的開店、人事成本，僅對加盟者收取品牌使用權利金及服務月費。

發展沿革

66年:「勵行建設公司」成立，以建設公司之名成立首家房屋仲介公司
68年:「住商不動產企業研究室」成立
71年:「住商不動產企業研究室」接受太平洋集團委託籌畫店頭式房仲連鎖系統
72年:「房屋仲介人」一詞首先在國內出現
73年:經濟部開放房屋仲介公司成立
74年:「太平洋房屋」正式成立，為國內房仲業直營體系的創始者
74年:「中信房屋」正式成立
75年:「信義房屋」成立，前身為「大台北不動產仲介聯盟」成員之一
76年:「大台北不動產仲介聯盟」正式更名為「住商不動產仲介聯盟」
76年:經濟部於商業團體分業標準中增列「房屋仲介商業」
77年:內政部地政司決定接管房屋仲介業
77年:「台中市房屋仲介商業同業公會」成立
77年:「台北市房屋仲介商業同業公會」成立
77年:「力霸房屋」成立、「永慶房屋」成立
77年:內政部地政司公佈「房地產仲介業管理條例草案」
78年:內政部公佈「房地產仲介法規草案」20條立法綱要
79年:行政院完成「房仲業管理條例草案」，並送立法院審核
80年:「僑福房屋」成立，為國內第一家標榜美式仲介之房仲連鎖品牌
81年:「ERA不動產」正式引進國內
82年:「住商不動產」加盟店規模正式超過100家，成為國內最大房仲連鎖品牌
83年:「太平洋房屋」宣佈開放加盟
83年:「力霸房屋」宣佈開放加盟
83年:「中華民國房屋仲介商業同業公會全國聯合會」成立
84年:「全聯會」主辦第一屆房仲專員證照考試
85年:「住商不動產」成立第二品牌「有巢氏房屋」，是國內首推的房仲雙品牌策略
85年:「信義房屋」於試行後推出『成屋履約保證』制度，造成業界與各銀行紛紛跟進
86年:全球最大房仲品牌—『21世紀不動產』結合『有巢氏房屋』後進駐台灣、「中信房屋」全面開放加盟，加盟市場佔有率競爭白熱化
87年:由「房仲業管理條例草案」改成的「不動產經紀業管理條例草案」通過二讀、4月1日房仲業正式納入勞基法規範，業界的薪獎制度及上下班時間等掀起一陣調整風
87年:「21世紀不動產」推出『業績保證制度』，改寫國內房仲加盟品牌傳統月費收取方式
88年:「不動產經紀業管理條例」於二月三讀通過正式實施，並於九月由國家正式舉辦第一次不動產經紀人資格考試
88年:「信義房屋」成為國內第一家正式上櫃的房仲品牌，並宣佈與美國第三大房仲品牌COLDWELLBANKER合作進軍大陸市場
89年:由「台北市不動產經紀同業公會」主導，13家會員公司與商業週刊合作，發行國內第一本委託物件流通刊物「房屋誌」
90年:不動產協進會,不動產物流中心
91年:「信義房屋」推出『理想家代尋系統』,「永慶房屋」開發完成『宅速配系統』，經紀人可透過PDA快速搜尋

http://www.realestate.org.tw/realestate/industry/BuilderIndex.aspx?FastLink=Builder&mode=cbb030305&class=22

投資客退場 自住客成主流 法拍、銀拍、金拍訊息

投資客退場 自住客成主流 法拍、銀拍、金拍訊息

作者：李成功


多看多比較

股市重挫、投資客套牢，讓需要資金週轉的法拍市場出現自住客進場的好機會！加上銀行升息，增加投資客持有房屋的成本，更有利於自住客趁此時多注意「法拍」、「銀拍」、「金拍」等市場動向。

由於台灣的金融機構是以不動產做為銀行貸款的抵押品，因此當放款出現逾期繳款、淪為逾放款之後，銀行就會被迫把這些抵押的不動產透過法院或者台灣金融產業服務公司(簡稱台灣金服)進行拍賣，或者與債務人協商後，尋找其他買主接手，以便確保債權能夠獲得清償。其中透過法院拍賣的方式，就是法拍屋；由法院委託台灣金服公司拍賣的方式，就是金拍屋；而由銀行自行尋找買方接手的方式，就是通稱的銀拍屋或者銀售屋。

訊息來源不可少

對於「法拍」、「銀拍」、「金拍」的差異，讀者可從三者比較表中，清楚的看出拍賣機構與拍賣程序有明顯差異。相較之下，法拍與金拍的制度最公開，但是現階段因為法拍案數量沒有幾年前多，因此法院委託台灣金服公司進行金拍的數量明顯不如往常的多，建議民眾仍應以各地法院公告的法拍訊息為主，以金拍與銀拍訊息為輔。

選購法拍屋與銀拍屋，訊息來源非常重要。在法拍屋的部分，可以透過司法院法拍屋網頁（http://www.judicial.gov.tw/db/alx.asp)進行搜尋，也可以洽各地法院詢問。至於銀拍屋的部分，有些銀行會在自己的網頁上公告代售的物件，但訊息未必完整，有賴民眾主動詢問各銀行主管銀拍屋的部門，直接洽詢是否有購買銀拍屋的機會。

法拍流程 隱藏問題多多

目前來看，透過法拍制度標購法拍屋，是最公開的制度。不過，想買法拍屋，第一關就會遇到自備款問題。因為進行投標時候，要提出2成保證金；得標之後，還要在7天內迅速補足剩下的金額，所以擁有良好的貸款信用、可以迅速貸款，也是不可缺少的條件。

有了充足的資金，是進入法拍市場的基本條件。真正的考驗，來自投標前尋找適合投標物件並訂出投標價位，以及得標之後萬一遇到屋況不如預期、突然冒出占住戶…等情況時，該如何處理的應變能力。

首先要注意的是，投標前選擇案件與訂出投標價的動作，考驗的是投標人的耐心與眼光。法拍市場可以看到不少想偷懶的民眾，太過於仰賴「代標公司」的建議，萬一以過高價格得標，其實最後吃虧的仍是投標的民眾，絕對不是賺走服務費的代標公司。

而且法拍屋的狀況百變，永遠有料想不到的情節出現，像是有占住戶、前屋主遺留的神像與祖先牌位等…類似的問題，永遠在等待法拍屋的投標人去解決，這才讓人頭疼。例如法拍市場上曾經出現過一個知名的法拍案件，就是在95年第4季時，位於北市的一宗法拍屋中，赫然出現了疑似燒炭自殺的白骨，要不是得標的屋主找人開鎖進入查探，從外面完全看不出來任何異狀。標到這種看起來沒問題、實際上問題大到不行的房子，得標的民眾大概也別想安寧了。

就是因為法拍市場潛藏這麼多不可測的問題，讓這個市場成為撿便宜的最佳購屋競技場。誠懇的建議讀者，想要在法拍市場撿便宜，不僅要有充裕的自備款與良好的貸款能力，還要勤做功課、不要完全仰賴代標公司的建議。對於自己想投標的案子，多看絕對不會吃虧，到了現場也要向左鄰右舍打聽，往往會有出人意外的收穫。總之，法拍屋隱藏的問題千奇百怪，想撿便宜就要有面對風險的心理準備。

鎖定高拍定區

面對現階段房屋開價及議價空間個案差異甚大的市況，中信房屋提出「法拍屋高拍定區參考法」給想搶便宜的購屋人建議，即參考法拍屋高拍定區域路段周邊，依法拍投資購買者可能選擇的新開發路段或老公寓、華廈投資性商品。

由於前幾年高額申貸的部分投資性需求，受到房貸寬限期結束、利率調高等因素影響，投資客斷頭的機會相對擴大，尤其是房價偏高的大台北地區購屋更為適用。

中信房屋以近10年台北縣市法院拍定物件加以統計，台北市平均月拍定件數為111件，各行政區平均為9.3件，從93至96年的累計拍定率加以分析，中山區的拍定率排名第一(66％)，大同區(61％)與松山區(60％)位居二、三。台北縣平均月拍定件數為262件，各行政區平均為13.8件，93至96年的累積拍定率排名第一為汐止市(69％)、新店市與淡水鎮並列第二(65％)。

中山區拍定率居北市之冠

台北市以中山區歷年拍定率最為亮眼，由近10年來看拍定件數有2,211件之多，居台北市各區之冠，而在96年此區與中正區表現相對平穩，受到明星學區的加持應該是因素之一。大同區在量體上雖不及中山區，但在整體的比例上卻能排入第二，大同區與萬華區似乎受到都更案的加持，雖在各年度中有所漲跌，但就比例而言，由購買人的進場數字加以評估卻是值得注意的地區。松山區排名第三，在機場限制規定解套後，想必未來更將看多。南港區除了92年有爆量的情形外，其他年度均未有較佳的拍定數字，在各區的表現中暫時落後，拍定比僅達4成，是一個值得注意的問題。

北縣開發案多 法拍屋也較多

北縣主要行政區所呈現的數字，因新開發供給量較大的原因，遠比北市來的高。汐止市優於各區，站穩拍定率第一名的寶座，在92年的單年1,036件大爆量的拍定數最為驚人，從不再淹水之後(員山子分洪功能奏效)的災區轉化為明日之星，因房價相對低於周邊的台北市南港區將近一半，是一個可以多留意與關切的區段。

淡水鎮與新店市並例第二，淡水因捷運與學校的話題似乎熱度均能保有一定水平，至於新店的裕隆未來城也是另一個加持力道。從93至96年的拍定率看來，拍定率低於5成以下的區域中，三重、土城、林口、板橋是較值得留意的區域，若市場需求低於供給量的時候，這些交通完整，生活機能完善的都會地區，可能將是購屋人難得進場的利基。泰山鄉拜十八甲重劃區的完成與民眾陸續進駐，及未來大眾交通建設的結合，該區是一匹可長期注意的黑馬。

由於一般法拍屋的拍賣價在一拍時，約為市價的8成，二拍則再打8折，三拍再打8折。高拍定區應該就是可以撿便宜的區域，無論是法拍市場或者一般市場，都是可以注意的潛力區。想撿便宜的購屋人仍應就區段發展較強的地方加以選擇。

萬寶季刊
第 200803 期 2008.08.01 出刊

《今周刊》上班族的田園豪宅夢 買農地、蓋農舍

2008/01/04

《今周刊》上班族的田園豪宅夢 買農地、蓋農舍

今周刊／第 576 期 作者：李建興

《農業發展條例修正草案》已逕付立院二讀，計畫將農地興建農舍的面積限制大幅縮減，在社會上引起正反雙方交相角力，掀起眾人對於農地的注意；其實農地除了蓋農舍，也有營業、保值、節稅和資金財庫的功能，只要夠聰明，不管法令修正與否，都能靠農地成為理財贏家。

周六清晨，儘管寒冷的東北季風吹拂著半山腰上的桃園楊梅小鎮，五十九歲的羅美華仍趁著假日，一早就和老公驅車上山，身著單薄工作服，拿著剛漆好的木條，一樁一樁地釘在花圃外圍。圈成的色彩鮮豔園地，與身後正在施工，由紅磚瓦砌成的小屋，形成一幅美麗的景致。

築夢 退休前十年開始規畫

雖然山風讓她不時打著哆嗦，但站在兩年前買下的農地，眼看著過自己辛苦打造的夢想新樂園，就要在退休前實現，陽光旋即從這對夫妻的臉龐綻露而出。其實，這已經是羅美華夫婦圓夢計畫的第十年了。自小生活在務農家庭，內心對「採菊東籬下，悠然見南山」的日子有著深刻的憧憬。雖然成年後與先生在都市裡打拚，掙得了一小筆的積蓄，也在桃園市鬧區中住了幾十年；但他們腦中始終夢想著回鄉頤養天年，於是從退休前十年，就毅然展開築夢計畫。

由於預算有限，羅美華原本想物色三、四百坪的土地，但多年來尋尋覓覓卻始終沒有進展，加上二○○○年立法規定，興建農舍的農地面積至少得七百五十六坪，使得羅美華的計畫一度延宕了好幾年。

在這期間，她一面等著法令鬆綁、一面辛苦攢錢，直到○五年，在朋友引薦下，相中了這筆位於楊梅、占地八百多坪的農地；雖然超出預算，但眼看著圓夢大限將到，只好忍痛買下，終於向築夢之路跨出了一大步。

政策變 重燃築夢熱情

兩年來，羅美華與先生就這麼一磚一瓦地拼湊出心中的天堂。雖然近來農舍興建限制可望放寬，讓羅美華有著「為時已晚」的扼腕；但自力造屋造出心得的她，就不斷地鼓吹周邊的樂活族加緊買地築夢，甚至自己也重燃看地的欲望，還想用剩餘的積蓄買一塊三百多坪的農地，等待政策一開放，再築第二個夢想屋。

十二月十二日，《農業發展條例修正草案》在立法院進入二讀程序，興建農舍的農地面積可望由原本規定的至少○．二五公頃（約七百五十坪），大幅放寬至○．一公頃（約三百坪）。這個法案引起各界熱烈討論，政策的新方向重燃了許多「農村樂活族」的夢想熱情。

處理多樁農地買賣的銘法法律事務所所長陳昌煥，近來即目睹不少「豪情買地」的個案。

他描述，前不久一位趁長假回員林老家看地的台商，一直想在家鄉蓋一棟三百多坪的超大豪宅「光耀門楣」；當他看中一筆位於省道旁的農地時，立刻委託陳昌煥辦理。雖然這筆土地，是當初買主向銀行買下的不良債權，交易程序複雜；但該名台商仍堅持以每坪八千多元買下——足足比原地主的買價高出一倍。

在當地居民議論紛紛時，該名台商卻一派輕鬆地說：「驚啥！土地越來越少，就越值錢，更何況，等到政策放寬，會有更多人搶著要！」

「瘋農地」，在素有台北後花園之稱的宜蘭更是活絡。宜蘭在地建商晏京建設董事長林晏弘指出，雪山隧道通車前，就有不少台北人來宜蘭買農地，如今，「法令一通過，農地至少漲三成！」林晏弘預測，農舍興建門檻降低後，農地將與價位動輒為五、六倍高的建地形成比價效應，未來增值可期。

「農地就像個未被挖掘的璞玉，這次只是意外被發現了！」曾經操盤農地投資達十五年的薇閣精品旅館董事長許調謀認為，其實不管政策修不修改，由於農地是有價資產，在通貨膨脹、土地稀有的時代，低價的農地原本就潛力無窮；只是藉由此次議題炒熱，錦上添花罷了，「其實許多內行人早知道農地的妙用，買地致富了！」

生活 凡人的烏托邦

許調謀的說法，似乎可在主計處的統計找到呼應。在農業產值不斷萎縮時，○五年全台擁有耕地的戶數，較二○○○年逆勢成長一一％，達六十七萬戶，足見農地轉熱早已不是新聞。「凡人的烏托邦、富人的守財奴、商人的提款機、主人的聚寶盆」，對於農地的「妙用」，許調謀以這首四句聯，詼諧地點出農地能在「生活、節稅、保值、金流」四大層面活用的機能。

「農舍根本就是『平凡人的豪宅』！」提起農地，全國不動產董事長葉春智則十分贊同許調謀的說法；他表示，由於「樂活主義當道」，在鄉下自力造屋甚至種田務農已成為新趨勢。根據永慶房屋針對全台透天、別墅的行情調查發現，遠離都市的宜蘭和南投，○七年透天厝總價分別比○五年大幅上漲八成六和六成，宜蘭房仲業甚至有六成以上的業績來自於農地買賣，其中多數是台北客貢獻。

另外，永慶房仲網所做的網路民調也顯示，七三％的民眾有自己蓋屋的夢想。除了滿足樂活族和有機主義者的需求，因農地地價僅為鄰近建地的三分之一至五分之一，在占地七百多坪的農地蓋個室內總坪數兩百坪的「豪宅」，總價往往不到一千萬元，相對於都會區的透天別墅動輒三、四千萬元，顯得物超所值；加上在農地上自力造屋，房子方位、設施配置都可量身打造，在「平價豪宅」的誘因下，農地，就成了平凡人圓夢的標的。

正因為如此，不少腦筋動得快的建商更改買農地，在農村推出農舍建案搶商機。在宜蘭素以大樓建案著稱的連大建設，董事長林燈城兩年前就在羅東交流道旁買下四筆緊鄰的農地，推出四戶百餘坪的農舍豪宅，開價高達二千多萬元，卻仍然吸引大批樂活族詢問。隨著田園熱，利用農地經營民宿、休閒農場，則成為農地的第二個妙用。

營業 主人的聚寶盆

根據○五年主計處所作農林漁牧業大普查發現，台灣從事休閒農牧業的家數已達二千一百零二家，每家年收入更已達二百萬九千元。同時，另一項數據也指出，儘管近來台灣觀光產業外國人來台數量衰退，但休閒農業卻一枝獨秀，逆勢快速成長。以○七年來說，外籍觀光客參訪休閒農場已破四萬人大關，創下二億元產值，足足是○四年一千三百到訪人次的十多倍。

一九七三年出生，當過婚紗攝影師的蔡千民，○三年時就因為看準了「農村休閒」的熱潮，在桃園大溪附近花了數百萬元低價購下了數千坪的農地。除了開設餐廳，還將整個農地闢為休閒農莊。

因為餐廳的造景成功，不僅遊客如織，許多婚紗業者也慕名前來；而幾年前因偶像劇《天國的嫁衣》在此拍片大紅後，更成為電視圈爭相租借取景的熱門景點，收益豐厚。

財庫 商人的提款機

對於拿農地來生財，葉春智則進一步指出，由於立法院日前已經三讀通過《商業登記法修正》，未來經營民宿只要房數不超過五間，可以免申請商業登記；這對於有心在農村經營事業的人，無異大開方便之門，農地的價值將更上一層樓。然而農地的魅力除了「生產」，由於土地原本即為有價不動產，一旦懂得善用，更是個理財的好工具。

「好的農地不僅可以保值、增值，更可能成為資金的活水庫。」說到農地另類用途，許調謀以一位企業家朋友為例，據說這位企業家多年來即熱中於農地投資，除了由於眼光精準，部分土地被列入都市重劃區內而水漲船高，高價賣出，大撈一筆外；聰明的他，更將手上未賣出的農地充當提款機，當有資金需求時，就作為擔保品向銀行貸款，因此多年來，該名企業家資金水位不虞匱乏。

節稅 富人的守財奴

不過，有趣的是，除「救急」，對於許多有錢人來說，農地還活生生是個守財奴。陳昌煥分析，由於法律規定農地有免課增值、贈與和遺產稅等優惠條件，因此不少人就購買農地作為避稅的管道，他就曾經見過一樁有趣的案例。

住在台中市的某著名地主，家族早期在七期和南屯一帶坐擁大筆的農地，原本生活淳樸的他，卻因為近幾年西屯、南屯一帶急速發展，農地變建地，價位驚人，一下躍為富甲天下的「田僑仔」。

但，幾年前同樣因地致富的哥哥忽然過世，雖然留下大筆財產給子孫，卻被徵收了好幾千萬元的遺產稅；於是，他找來律師商量，決定將大量購置農地作為節稅工具，前一陣子這位地主辭世，果然省下巨額的稅負。

「總之，農地不僅可以『救窮』、『救急』，又能『守財』，端看主人如何活用了！」曾擔任過全國地政士、經紀人教育訓練講師的農地專家郭永元指出，儘管目前農舍興建政策仍吵得不可開交，但惟一可以肯定的是，農地將是無可取代的寶藏，就看聰明的你，如何運用了。

《先探投資週刊》日本和美國兩場房地產泡沫化比較

2008/01/04

《先探投資週刊》日本和美國兩場房地產泡沫化比較

先探投資週刊／第1446期 【作者：魏聖峰】

美國經濟受負面衝擊較日本輕

一九九○年代日本資產泡沫和這次美國房地產景氣泡沫同樣都是利率過低所引起，但因為美國企業的國際化程度高，侷限美國房地產不景氣的經濟的負面衝擊。當年日本資產泡沫重創日本經濟，其後遺症到現在都還存在日本經濟體系內。

美國房地產從兩年前爆發到現在造成美國民間消費支出衰退，美國經濟成長率遞減，美股房地產指數也從當時高檔大跌七七．八％，一九九○年代日本資產泡沫化期間，日本營建股指數從高檔到低點也大跌八八％，日本資產泡沫遺毒常達十三年一直到二○○三年才結束。

從兩者地產股價格泡沫化幅度推測，這回美國房地產泡沫化已經達到相對谷底區，但何時能景氣復甦還得觀察美國經濟景氣的表現；此外，這次美國房地產泡沫化對美國經濟造成的傷害不若當年日本資產泡沫化對日本經濟的傷害嚴重，其中的關鍵在於現在美國企業國際化程度高，依賴美國內需市場比重較輕，當年日本企業大部分以內需市場為主，當年日本資產泡沫對日本營建、內需與銀行產業造成的對日本經濟的傷害很嚴重。

房地產泡沫均造成日本和美國營建景氣急速下降

一九八九年年底當年日經二二五指數以歷史高價的三八九五七．四四點作收，當時日本經濟因為利率過低造成經濟活動短期內加速升溫，通貨膨脹年增率在二．九％，當時日本央行的利率僅有二．五％，為了控制通膨壓力日本央行在一年內將利率由二．五％調高到六％，引爆日本資產泡沫，日本營建股指數由當年歷史高點的三二二五．八點大跌到三八九．二九點，跌幅高達八八％，泡沫化的時間常達十三年，直到二○○二年年底才真正觸底。

當年日股崩盤前夕，日本內需產業對日股與日本經濟成長的貢獻比重過高，日本投資人與投資機構大量購買土地與房地產，再用土地與房地產作擔保向銀行借款，這個情況與這次美國房地產泡沫化颳起的次貸風暴有點類似。當年日本資產泡沫化初期，土地與房地產價格開始下跌，造成買資產的投資人因為負擔不起銀行貸款拋售資產，造成日本資產價快速下跌，後來因為這些人還不起向銀行借款的貸款，銀行呆帳激增，日股短期間內重挫，引發一發不可收拾的資產泡沫化災難。即使日本央行從一九九一年起大幅調降利率，甚至於將利率調降到零利率，也都無法挽救日本經濟；即使日本經濟從二○○三年下半年起復甦，日本央行的利率還是無法回到正常的利率水準。

這次美國房地產泡沫化雖然到現在只有兩年，但美國房地產類股指數也從二○○六年年初時高點的一二七九．○八點下滑到二八三．八七點，跌幅也高達七七．八％。造成美國房地產價格上漲則是因為當年聯準會大幅調降利率，一度將利率調降到一％，聯準會降利率成功挽救當時美國經濟從科技股泡沫化復甦，同時衍生房地產價格快速上漲。為了控制通貨膨脹壓力，聯準會後來連續調高利率十七次，直到把利率調高到五．二五％後造成美國房地產景氣買氣下墜。在房地產景氣下滑一年半後引爆次貸風暴，美股從去年下半年起下跌。

這兩場房地產泡沫化事件中，有許多相同的地方。首先，都是因為央行將利率降得太低，造成房地產(或土地資產)買氣激增，在過地產景氣過熱下投資人又利用高槓桿財務操作，當房地產下跌後投資人還不出貸款，引發金融機構的壞帳激增，並對兩地的經濟景氣造成負面衝擊。第二，房地產景氣初期，兩地央行主事者都是先調高利率，並將利率維持在高檔區，終於引爆資產價格泡沫。

兩場房地產景氣的相同與不同點

不過，當年日本資產泡沫與這次美國房地產不景氣也有不同的地方；第一，貨幣走向不同，當年日本資產泡沫化後日圓從一五八．九日圓一度升值到八二．七二日圓(一九九五年)，日圓升值幅度高達四八％。

在日本資產泡沫化過程中日圓大幅升值，對日本出口產業景氣造成傷害，擴大資產泡沫劃對景氣的負面效應。這次美國房地產泡沫過程中，美元呈現長期貶值態勢，美元指數下跌超過一八％，提高美國出口類股獲利表現，降低美國房地產景氣對美國整體經濟景氣的傷害。

第二，當年日本資產泡沫爆發時，日本經濟成長對內需股的依賴比重過高，日本內需產業的營建、零售、銀行業當時在日本股市的成交比重過高。當時日本資產泡沫化後，這些內需股的跌幅過大，日股跌幅很重，民間財富蒸發幅度過高，進而造成日本民間消費支出與企業資本支出保守。當時日經二二五指數三年內跌幅高達五六．五％，對日本內需經濟造成嚴重的衝擊。

這次美國房地產泡沫期間，美國企業國際化程度高，道瓊三十檔成分股的市場幾乎以國際市場為主，美國市場對他們營收比重有限，他們反而在美元貶值效應下提高海外競爭能力，獲利激增股價大幅上漲，美股受到房地產不景氣的衝擊不若當年日股嚴重。這兩年美國營建股與儲貸類股明顯大跌，但S&P 五○○指數這兩年指數都還收紅上漲，降低房地產景氣對美國股市和經濟的負面效應。

《理財周刊》想買屋嗎？4招切入成屋市場

2008/01/10

《理財周刊》想買屋嗎？4招切入成屋市場

理財周刊／第 385 期 【作者：衷柏宣】

想買屋嗎？4招切入成屋市場

成屋市場近期吹起降價風，不是銷售價格下降，而是議價空間拉大，不管專業機構調查數據如何，仲介第一線的人員都知道，最近房屋不好賣。

還有1個月就要過農曆新年，俗話說「有錢沒錢討個老婆好過年」，國祥與佳盈已經決定農曆年前完成終身大事，不過，住的問題卻還沒解決，小兩口都是從南部到台北打拚的年輕人，大家都只是租個小套房簡單居住，國祥結婚前告訴佳盈說：「結婚後，要給妳過幸福的生活。」所以，國祥想把這些年來打拚存下來的110萬元現金拿出來買房子，給親愛老婆一個甜蜜的窩。

找房屋仲介的朋友直接切進底價

可是，他馬上面臨到110萬元能夠買什麼樣的房子？國祥當兵的朋友小劉剛好是房屋仲介業務員，他知道國祥的困擾，問了3個問題之後，只撂下一句「等我一下，給你答案。」他問國祥的第1個問題是，想住在哪個區域，第2個問題是，想要多少坪數，第3個問題則是，想要住什麼樣的產品，是大樓？公寓？屋齡？國祥的答案是(1)台北縣汐止。(2)2個人住即可。(3)不要超過10年的大樓。

10分鐘之後，國祥的手機響起，小劉電話那頭告訴他：「找到3間，都適合你，100萬元自備款應該夠了。」第1戶是屋齡11年、權狀17坪的4米2夾層屋，總價360萬元，屋主應該330萬元會賣。第2戶是屋齡7年24坪標準2房的格局，總價440萬元，屋主底價應該是400萬元。第3戶是屋齡9年3房32坪格局，總價512萬元，屋主價格比較好談450萬元應該可以成交。

上網篩選房屋

第1、2戶有裝潢，可以立即進住，第3戶是空屋，所以，並不符合國祥想要結婚之後居住的要求。於是，他去看了第1、第2戶，仲介公司允諾可以協助7~8成銀行貸款，國祥目前正在考慮中，基本上，他喜歡第1戶。

買房子現在其實很簡單，只要到各房屋仲介公司網站，輸入你想要購屋資料條件包括區域、坪數、產品、屋齡、總價……等資料之後，該網站就會立即把符合你選取的需求個案篩選出來，從這個上面，你不但可以看到屋況格局，進步一點的網站，還可以用影片方式呈現讓你在電腦前面看到實際屋況，等到你喜歡這戶房屋之後，再與房屋仲介聯繫看屋時間。這是選中古屋的一個簡單方法，不過，更直接方式，則是到想要購買區域的仲介公司，直接把需求告訴仲介人員，也可以立即獲得想要的資訊，但是要記住，多找幾家仲介公司比較，會有更多的選擇物件。

中古屋議價的4個門檻

當確定物件之後，如果價錢也符合自己預算，那麼接下來的動作，就一定要記得殺價，房地產專家告訴所有想要購屋的朋友，現在坊間所有看到的房屋仲介業者所刊登的分類廣告上的價格「都太貴」，一定要記得殺價，至於要從多少價位開始砍起？

房地產投資專家表示，總價400萬元以下的產品，通常以開價的94折成交機率最高，401~600萬元以92折成交機率較高，601~800萬元則可把殺價空間定到9折，801~1000萬元應該可以議價到88折，1000萬元總價產品的議價空間則比較沒有固定軌跡可依循，端看買方殺價功力，以上數字是房地產景氣在中上狀況階段的議價空間。如果處於買方市場的房市不景氣階段，每戶總價的折讓數額還可以再增加約3~4％之多。

「這個成屋殺價的經驗值是很值得參考。」永慶房屋這麼認為，不過，根據房地產內部的訊息表示，近期買方市場快速崛起，因為諸多新聞與研究機構數據都報導房地產景氣出現了漲多回檔現象，使得買方出現觀望氣氛。

找仲介專業代書處理

不過，買賣成屋的交易如果完成，接下來的過戶事宜也還是相當繁雜，通常，如果是透過房屋仲介公司成交，他們都會有專業代書可以幫忙處理過戶手續，除非你有特別要求，否則讓仲介公司的代書處理，一般來說，是比較安全的作法。農曆年快到了，也會出現成屋交易的高峰期，想買屋嗎？記得一定要殺價。

成屋、預售市場景氣不同調？

一家大型仲介公司董事長一次在營建業的聚會中表示：「我們1年平均營業額可以達到2200億元，不過，最近房屋不好賣，平均交易時間都拉長了，更重要的是成交價格都較原屋主開價打了7折左右。」此話一出，讓所有在場的營建業者嚇一跳，一家在林口地區大量推案的營建上市公司董事長說：「我的預售個案還在漲價咧！」該仲介公司董事長立刻修正，說：「是最低的紀錄打到7折啦！不過，折扣成交的金額差距越來越大，則是確定的事。」

從這些房地產業董事長聚會的場合中，聽到這樣的訊息，代表成屋市場的價格真的已經開始出現鬆動，一旦成屋市場價格鬆動，部分議價空間比較大的區域，當然就會出現拉扯預售屋的銷售速度，在木柵二期重劃銷售「日光大地」的專案葉大祥表示：「我不擔心這個，因為預售市場與成屋市場還是有區隔的，畢竟產品不一樣，如何能夠相提並論。」

遠雄集團董事長趙藤雄也表示：「我在林口、三峽的個案並沒有碰到這樣的情形，每賣到一個階段，都按照預定進度調高售價。」根據房地產業者透露的消息指出，林口地區在今年將會出現平均銷售單價超過每坪20萬元的豪宅個案，看來預售市場與成屋市場出現銷售不同調的狀況。

《住展雜誌》2008年市場趨勢與機會

2008/01/25

《住展雜誌》2008年市場趨勢與機會

住展雜誌／第319期

在每一年的開始，人們總喜歡預測投資機會何在？ 多數人常以自己的期望加以預測，因此能夠賺到錢的比例都不高， 任何缺乏市場實戰經驗支持的預測，都有極大的風險。2008年的房地產市場，是一個變化極大的市場， 以下四項環境變動所產生投資機會，是值得加以注意的。

市場趨勢一：通膨壓力大，貨幣購買力至少貶值二○％。

不論石油價格是否會突破百元，但石油價格上漲一倍已是事實，這波由能源成本帶動的通貨膨脹，必然推高全世界的消費品（和服務）的價格，也降低了全世界貨幣的購買力，根據我的估計，在未來二年內，貨幣的購買力至少會減少二○％，這還是極為保守的估計。各國貨幣購買力減少的程度要看其經濟相對的強弱而定，如果貨幣夠強（如人民幣及歐元），其幅度就較小，如果貨幣不夠強（如美元及台幣），則幅度就較大。

當貨幣購買力必然會降低時，以現金的方式保有財產是不智的，因此，貨幣相對弱勢的國家，人民只有二種選擇：一種是將貨幣換成其他較強勢國家的貨幣；另一種則是將現金換成實體資產，而實體資產必須是相對稀少與不容易損壞的，否則可能遭到第二次的傷害。

最近亞洲地區的藝術品市場暴紅，拍賣價格動輒超過底價數倍，人們拿著大把現金去換名畫、雕塑、古董、瓷器…就是反映這種環境變化的具體行動，在這股熱潮下，一定要注意到這些藝術品的稀有性與保存安全性，否則萬一因保存不當而損壞了，就會受到雙重的投資損失。

台灣的房地產比藝術品更具保值與增值性，因此，在二○○八年，土地及房屋價格的持續上漲是必然的，只是要注意的是，在台灣的大部分地區，房屋已有供過於求的現象，投資那些地區的房屋要特別注意（保值性沒有問題，增值性較差）；尤其在台灣的大部分地區，中古屋的比例是高的，可是因為中古屋較不具備未來性。例如沒有電梯、沒有車位、出入巷弄狹小，這些都是屬於不良品，其增值性自然不足。

過去幾年，為何豪宅被炒的沸沸揚揚？並不是因為有錢人多，而是因豪宅較具備有未來性且設計良好、管理完善、通風採光佳、防震安全、甚至庭園景觀賞心悅目…這些特性使得豪宅成為一種新的商品，它和舊有房屋只能滿足人們基本居住功能不同。因此，當任何一個家庭如果所得能力允許，自然會去購買，而會將舊有的房屋賣掉或租掉，這是商品進化的必然性。

因此，投資人所購買的房屋一定要具有未來性，即使坪數沒有近年豪宅的動輒百坪，但它仍然應儘可能具備豪宅的配備，而投資購買這類具有未來性的房屋才會有增值性。

至於在供給量方面，我認為在最好地區（如台北市）持有較大片土地的建商或私人反而會減少推案，因為在最好地區的大面積土地已和鑽石的價值相當，如果出售後就再也買不回來了（破地理論），而在貨幣購買力趨貶的二○○八年，這些精華區土地的擁有者必會減緩其推案行為，反而是郊區的，較次級地區的土地擁有者會大量開發其土地興建房屋，因為該土地的未來性有限，必須在貨幣貶值大的時間裡快速出手。

市場趨勢二：利率不易低，投資獲利率甚難超過一○％。

二○○八年利率的走勢受到二股力量的影響，第一股是為了控制通貨膨脹導致的物價上漲，所以必須採取緊縮的貨幣政策，因此利率會逐漸走升，特別是由於中央銀行認為台灣的利率水準還在所謂的「正常利率水準」之下；另一股是為了要提振投資意願，創造經濟成長，所以必須採取寬鬆的貨幣政策，因此利率會維持低的水準，就好像日本在過去曾有十二年利率接近『零』的經驗。

由於台灣目前經濟競爭力逐年下跌，民間投資意願又普遍不足，應該採取類似日本低利率的政策，就像美國在二○○七年第三季本應為了控制通貨膨脹而續將利率調升，但因次級房貸的影響，其聯準會（ＦＥＤ）反而大幅採取降息的措施，甚至凍結房貸利率五年，而且類似措施在二○○八年應不會有太大的改變。

可惜的是，台灣二○○八年正逢大選年，為了服務政治，所以央行短期內應該仍會採取提高利率的政策，這種思維，勢必打擊經濟競爭力，會造成更大的貧窮，並更加拉大貧富間的差距。
去年此時，「微利時代」是極為熱門的話題，但當中國、香港及台灣股市在二○○七年狂飆之時，大家已經忘了全世界皆處於一個微利時代。我們一方面看到擁有稀少資源的國家人民財富累積速度十分驚人；卻忽略了缺乏資源的國家人民更難賺到大錢的事實。

未來會如何？其實不難知道，當資源價格不斷飆漲後，全世界的人都會減少對資源的消耗量。因此，資源擁有者的獲利會開始降低，其他人則生活品質會更差一些，同時，也必須更努力的賺取微薄的利潤，而低利率正是協助在微利時代賺錢的重要支撐（所以央行的高利率政策勢必無法長久）。

就房地產市場而言，當利率不斷走揚的結果，一方面會使得購屋需求降低，尤其是對於購屋能力較為不足的首購族與投機族；另一方面，也會使得房屋供給者（建設公司）由於成本增加，而不易長期持有房屋，會積極地去化已建好的房屋，尚未建築的則會暫緩推出，造成供給面短多長少的情況。

因此，市場交易量的降低將會成為必然，當交易量減少時，價格自然不易攀高，對於希望在短期內可以獲利的投資者自然不利。因此，會快速拋出手中持有的房屋，這種行為又會在短期內增加供給量，造成市場價格的更加破壞。

就影響範圍而言，類似的行為，對於中古屋的價格破壞最為嚴重，因此以中古屋為主的仲介公司將受到較大的衝擊（業績下跌）；對於新成屋而言，除非是位於區位特別好的地區，或是極富特色的產品，否則勢必都將面臨價格下降的壓力，這對過去幾年預售屋購買者較為不利。

對建設公司而言，如果負債比較高，不但要負擔較高的利息且會面臨銀行緊縮銀根的打擊，而有必須快速處理資產的壓力，但對於負債比不高的建設公司反而是一個機會，可以較低的價格或是在較少的競爭者情況下，取得較佳的土地，成為下一波景氣來臨時的贏家。

最近幾次公私辦的土地標售，流標比率都在上升，就是反映這種現象。展望二○○八年，除非標售的土地區位夠好或是面積夠大，否則，都不容易標出好價錢。

市場趨勢三：市場餘屋多，中古屋價格不易上漲。

過去三、四年，全台灣每年以八○○○億元至一兆元的預售屋供給量進入市場，這些預售屋在未來二至四年都會進入市場，這些總價值超過三兆元的成屋進入市場後，如果有一半是投資型的，就代表會有至少一．五兆元的房屋將成為極待消化的「新餘屋」，在不是很景氣的市場裡，平均每年可以消化三○○○億元的餘屋就不容易了。

因此，至少在未來五年內，整個市場都將面臨消化餘屋的壓力。這些餘屋的去化順利度又以非都市地區難於都市地區；偏遠都市難於中心都市；供給量大的地區難於供給量小的地區；差異化小的房屋難於差異化大的房屋；出租可能性低的產品難於出租可能性高的產品…簡單地說，以往案子愈多，供給量愈大的地區，未來的轉手速度就會愈慢。

由於餘屋量大，自然會影響到房屋價格，而餘屋量對於預售屋、中古屋與土地的影響並不相同，分別說明如下：

首先是預售屋價格。對於新推出的預售屋價格，可以分成二種型態：一種是在明顯供過於求的地區，由於競爭者多，以及大量的新成屋逐漸進入市場，其價格想上升，自然十分困難，如果建設公司有資金壓力，則勢必會面臨價格向下修正的壓力。

另一種是在供不應求的地區，例如在台北市區內（不包括新的重劃開發區），一方面由於供給量稀少，另一方面則因個案規模都不會太大，所以受到價格調降的壓力是小的，守住目前的市場價格是有機會的，如果產品規劃突出，再加上公司品牌良好，價格向上推升的機會是存在的。

其次是中古屋價格。由於各種型態的房屋（包括住宅、辦公樓、工業廠房）都已有供過於求的情況，因此，當房屋蓋好後，就必須有人使用，依目前市場的情況觀察，真正會進住的比例有逐漸減少的情況。

換句話說，空屋率會逐漸增加，空屋率對於租金的上漲，以及產品價格的提高都有極不利的影響。再加上如果管理水準再無法維持，受到「破屋理論」—社區水準由最差一戶的住戶決定—的影響，價格下跌的機會自然較大。當然其影響程度，同樣地在市中心會小些，在市郊以及供給量較大的地區，情況則會嚴重些。

當新成屋的價格上漲受到限制時，中古屋的價格破壞自然更加嚴重。因為中古屋的問題，除了管理不善的可能性較大外，缺乏方便的停車位，甚至沒有方便的電梯、空調設備的落伍、供水以及排水管線的破舊、以及外觀建材的老舊，居民水準的參差，都會隨著時間而不斷地嚴重，當愈來愈多的新成屋進入市場後，消費者就可以有更多的選擇機會，中古屋價格的下跌壓力自然最大，擁有中古屋的投資者應快速尋找到好的長期租客，否則即應快速出手，以免受到損失。

第三是土地價格。過去二、三年內，幾乎只要有土地標售的訊息，就會吸引許多的競標者高價搶標，但這種現象在二○○八年將會有所改變，郊區的土地（例如台北縣的許多新開發區），將會乏人問津，準備遊走法律邊緣的土地（例如商業區或工業區想偷渡作住宅使用），參與者也將會減少，由於市場景氣會稍為停滯，再加上銀行融資門檻的嚴格，會使得競標者縮手。

但是，位於都市中心區，面積較大的土地，卻會依然搶手，許多資金充沛的金控、財團、甚至外資法人，正磨拳擦掌的準備搶地，尤其是在許多本土性競標者縮手的情況下，他們應該可以有更好的機會與更合適的價格取到土地。

市場趨勢四：都市更新難，好宅價格仍將持續上漲。

雖然政府不斷放出都市更新的各項利多（如容積獎勵增加一倍，建物高度限制放寬），並將都市更新列為施政重點，但由於立法者對於都市更新推動方法的外行，因此，上述的作法不但無法達成都市更新的目標，反倒成為阻礙都市更新的殺手。

過去只有極少的更新案能夠成功，其主要原因都在於利用都市更新的方法，其實是希望以較低的價格購買更新區內的公有土地，並將獲利的一部分回饋給地主。 但因公有土地愈來愈少，較大面積的土地又必須透過公開拍賣，因此，都市更新的開發者已無利可圖。更可怕的是，由於政府不斷放出利多，反而使得更新區內地主認為自己土地價值甚高，故還不斷提高條件。再加上公權力的協助亦多是口惠而實不至，未來要順利談成更新案幾乎已成不可能的任務。即使偶爾有幾件成功，其基地、產品都不會太好，利潤亦極為有限，所以，在二○○八年舊市區的更新的速度仍將極為緩慢。

因此，較多的開發案必然會集中在新開發區。而不論在舊市區或是新開發區，房屋的品質都將成為影響增值性的重要條件。

在過去三、四年的時間裡，進入市場的產品有明顯兩極化的現象：一方面是坪數愈來愈大；另一方面是坪數愈來愈小。但目前是兩種產品都遇到了供過於求的問題，對於大坪數住宅而言，坪數雖然放大，但卻缺乏真正的豪宅血統，如位在最好的區位、接近最好的商圈、有最好的管理服務、有絕對的私密與單純，以及最好的庭院與服務設施，缺乏這些豪宅血統的配備，房屋坪數擴大，只是增加購屋者負擔而已，並不能有效滿足購屋的「升級」需求。因此，自然不易順銷。

對於小坪數住宅而言，為了控制總價的原因，坪數愈來愈小，甚至有低於一○坪的小套房出現，類似的產品在扣除公共設施的面積後，室內實際的面積不到五坪，已經失去居住的基本功能，人住其內，必然會影響到健康。再加上銀行對於十五坪以下的小坪數房屋已從嚴審核貸款，因此等於是宣判了類似產品的死刑。

展望二○○八年，除了在最好的區位，還可以看到上述二種極端產品外，其他的應該都是在兩者之間的產品。但傳統上這類中坪數的產品，亦是中古屋市場上最多的產品。因此，如果只是推出中坪數的住宅，相信還是和現在推大坪數房屋一樣，碰到瓶頸，所以應該要將精神著重在軟體層次，找出購屋者真正的「未來」需求，透過設計來滿足他們，如果可以掌握到這種具有未來性的「好宅」要訣，就不會受到市場景氣的影響，其價格亦仍有上攀的空間。否則，就必須和極大數量的中古屋競爭，其結果不是賣不出去，就是必須赤裸裸地進行價格的割喉戰。

二○○八年，台灣正處於一個極為特別的環境中，在需求面，碰到三○年來最大的通貨膨脹壓力，消費者手中的現金面臨不得不買東西的壓力；在供給面，各種原料成本的大幅增加，逼得房屋價格水漲船高，但在未來三、四年每年又有超過五○○○億元的餘屋會進入市場；在市場面，面臨已經漲了四年，平均房價已漲了五○％以上的房屋市場，回檔壓力極大。在同時面臨需求強勁，但供給量又多的兩種力量激盪下，到底市場會是供過於求，還是供不應求呢？答案其實不難，具有未來性的新產品—「好宅」會供不應求，仍可獲利；不是好宅則會供過於求，不易獲利，祝大家都能在二○○八年投資獲利！

《新財富季刊》房價開跌 逢低進場大祕訣

2008/01/25

《新財富季刊》房價開跌 逢低進場大祕訣

新財富季刊 ／第 05 期【作者：蘇子逸】

凍結10多年的房地產，4年前開始回溫，不過， 由於銀行緊縮房貸成數，房貸主管機關金管會態度曖昧，整個房市急轉直下！房仲業在9月時，還聲稱只是高檔觀望，但現在不得不承認，部分地區開始跌價！

信義房屋2007年11月初發布了最新「房價指數」，全台中古屋成交價開始停止漲勢，台北市公寓更首度跌價，平均每坪30萬，比上一季減少了6,000元，跌幅達2％；永慶房屋大台北住宅，平均成交27.5萬，也比10月下跌了6％。

同一時間，國泰建設和政治大學所公布「第三季房地產指數」也顯示：預售屋的銷售率，首度出現全台各縣市「同步下滑」的局面；新推個案市場呈現「價漲量縮」的情形。

中華徵信所發布第三季季刊時也指出，雖然2007年928檔期的推案金額高達1,726億，比2006年高出5成，但是建商預期未來房市會隨時反轉向下，市場充滿不確定因素，因此建商才加速推案，而非看好未來的市場。中華徵信所認為，第四季房價將向下盤整，建商土地成本高，加上建材原物料上漲，房價因而飆升；而央行升息、銀行緊縮房貸，在在加重了購屋者的房貸負擔，民眾對市場敏感度愈來愈高，追價保守、觀望氣氛濃厚。

房市轉向買方，議價空間擴大

美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民說，大安、信義等部分地區的房價或許相對抗跌，還看不出明顯價跌趨勢，不過，買方市場已經擴大議價空間。張欣民觀察，以往一個物件大約兩個月就可以成交，但現在一個物件至少都要70天以上，「待售期」拉長的主要原因是：買賣雙方認知差距愈來愈大，賣方總以為「高點之後，必有高點」，但買方覺得，供給量過多，現在已經是高點，該是跌價的時候了；在這樣的情況下，房仲業者得花更大的心力，才能撮合成功。

另外，第三季「國泰房地產指數」也顯示，台北市、台北縣、桃園市的議價空間，分別創下了最近2年、4年、以及最近6年的新高。

逢低進場祕訣1：多看，撿便宜 買房子要花錢，但看房子可不必，多看多比較，讓你撿便宜！

台灣社會最重要的總統大選，2008年3月登場！美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民說，每次總統大選之前，市場都會更留意觀望，這次又碰上房市在高檔盤整，部分買家會等選完之後，看誰當選？兩岸政策會不會開放？有沒有房市新利多？再決定是否進場；有人甚至在投票日之前先看房子，卻直接跟仲介說，要等選完再決定是否簽約，尤其是套房以及店面物件。

逢低進場祕訣2：不追高，桃園餘屋量最多

在928檔期之後，「住展雜誌」整理北台灣五大區塊的餘屋量，從2006年到2007年第三季為止，其中不含興建中的預售屋以及中古屋，單單以「新成屋」來定義「餘屋」，以桃園縣的餘屋量最大。

「住展雜誌」研發長倪子仁說，桃園縣的餘屋量最多，高速公路南崁交流道附近的新成屋，每坪殺到10?12萬，幾乎是建商的成本價，之前還要15萬，但隨著新推案完成，新成屋供給量增多，加上台北縣林口、三峽多起「造鎮計畫」，攔截掉三到四成的台北客戶，桃園房市目前的市況可以說已經差到了谷底。

倪子仁表示，以「購屋壓力指數」來看，首購族或M型社會左端的人，適合從大台北的衛星城鎮買起，從外而內、從低而高，慢慢以時間換取空間，晉升有屋階級！而台北縣如新店、板橋的部分個案，財力不雄厚的人，不宜冒追高的風險。

逢低進場祕訣3：補漲可期，文山和南港區

台北市2007年前三季的餘屋待銷金額330億，比2006年同期大增178億，成長了1.2倍，但是這些均集中在少數推案，例如信義計畫區的「冠德遠見」，單一新成屋推案就有80億元，而文山區的「國泰攬翠」也有20億元。倪子仁說，這類的推案和預售屋不同，這種「先建後售」的方式，有時反而賣得比預售屋好，新成屋去化速度將比其他地區快。以台北縣的情況來看，2007年餘屋的增加量和2006年同期相當，但銷售金額並未增加，這主要是房價走高的緣故。

倪子仁認為，黃金地段的房價頂多盤整，幾乎沒有回頭的空間。他認為，台北市12個行政區具有「輪漲性」，大安和信義的漲幅持續，但在內湖房價炒完捷運通車的題材後，文山和南港應該有補漲比價的效應，但目前這兩區還沒有大型個案帶動，大家不妨罩子放亮一點，勤看房子，找屋況不錯的中古屋逢低介入，可預估南港和文山的新一波補漲行情可望在2008年上半年展開。

逢低進場祕訣4：不買預售屋

若是購買預售屋，一般先付簽約金，等正式開始動工時付第一筆工程款，之後再按照進度，每期付給10幾、20萬，合計從動工到交屋，大約需支付房屋總價的12?15％，可以幫屋主減輕財務負擔。

不過，倪子仁說，預售屋如同期貨，期貨的價格通常比現貨價格貴，呈現「正價差」；如果是兩年後交屋，等於用兩年後的價錢買現在的房子，如果房價兩年後真的繼續漲，至少沒買貴；但如果漲不動了，不但現在買到高點，兩年後的價差還可能更大。

逢低進場祕訣5：勿輕信業務員的兩面手法

房市降溫已是不爭的事實！房仲業業績也開始衰退。參考上市公司─信義房屋的公開資料，2008年8月中旬才進入農曆鬼月的傳統淡季，但信義房屋卻提前從7月開始出現盈收衰退窘境，到目前為止已經持續了5個月，12月能否回到正成長有待觀察。

提醒民眾，和房仲業接觸時，別過度信任不肖業務員。買賣過房子的人都有經驗，不肖仲介有「兩面手法」，對賣方一直傳達房子不好賣、景氣差的訊息，他們會在短時間之內，密集和賣家更改委託價格，營造再不降價就賣不出去的情況；而對買家則傳達，這個地區的房價還會上漲的訊息，以期再提高價錢。如果想買房子碰到不肖的業務員，成了肥羊不說，萬一真碰到房價下跌，那就得不償失了。

總結說來，買房子之前，除了多看不同物件，多和不同的業務員接觸，也需要多看官方、學界、產業界提供的資料。尤其應先確認總體趨勢是往上還是往下。

例如：當你看到中華徵信所整理的「全台核發建照執照總樓地板面積比較圖」，看到整體趨勢往下，2007年1?8月比去年同期減少13.19％，比2005年同期減少22.15％，就該想想，建商對房地產市場景氣的看法是否已經轉趨保守。再對照「最近三年全台核發辦公類產品建照總樓地板面積」圖，仍然以2006年表現比較好，2007年比2006年下跌6.08％，或多或少可以印證前項推論。當你有基本的方向和概念時，就算碰到為求業績而不擇手段的不肖業務員，也不致於被牽著鼻子走。