《理財周刊》想買屋嗎？4招切入成屋市場

2008/01/10

《理財周刊》想買屋嗎？4招切入成屋市場

理財周刊／第 385 期 【作者：衷柏宣】

想買屋嗎？4招切入成屋市場

成屋市場近期吹起降價風，不是銷售價格下降，而是議價空間拉大，不管專業機構調查數據如何，仲介第一線的人員都知道，最近房屋不好賣。

還有1個月就要過農曆新年，俗話說「有錢沒錢討個老婆好過年」，國祥與佳盈已經決定農曆年前完成終身大事，不過，住的問題卻還沒解決，小兩口都是從南部到台北打拚的年輕人，大家都只是租個小套房簡單居住，國祥結婚前告訴佳盈說：「結婚後，要給妳過幸福的生活。」所以，國祥想把這些年來打拚存下來的110萬元現金拿出來買房子，給親愛老婆一個甜蜜的窩。

找房屋仲介的朋友直接切進底價

可是，他馬上面臨到110萬元能夠買什麼樣的房子？國祥當兵的朋友小劉剛好是房屋仲介業務員，他知道國祥的困擾，問了3個問題之後，只撂下一句「等我一下，給你答案。」他問國祥的第1個問題是，想住在哪個區域，第2個問題是，想要多少坪數，第3個問題則是，想要住什麼樣的產品，是大樓？公寓？屋齡？國祥的答案是(1)台北縣汐止。(2)2個人住即可。(3)不要超過10年的大樓。

10分鐘之後，國祥的手機響起，小劉電話那頭告訴他：「找到3間，都適合你，100萬元自備款應該夠了。」第1戶是屋齡11年、權狀17坪的4米2夾層屋，總價360萬元，屋主應該330萬元會賣。第2戶是屋齡7年24坪標準2房的格局，總價440萬元，屋主底價應該是400萬元。第3戶是屋齡9年3房32坪格局，總價512萬元，屋主價格比較好談450萬元應該可以成交。

上網篩選房屋

第1、2戶有裝潢，可以立即進住，第3戶是空屋，所以，並不符合國祥想要結婚之後居住的要求。於是，他去看了第1、第2戶，仲介公司允諾可以協助7~8成銀行貸款，國祥目前正在考慮中，基本上，他喜歡第1戶。

買房子現在其實很簡單，只要到各房屋仲介公司網站，輸入你想要購屋資料條件包括區域、坪數、產品、屋齡、總價……等資料之後，該網站就會立即把符合你選取的需求個案篩選出來，從這個上面，你不但可以看到屋況格局，進步一點的網站，還可以用影片方式呈現讓你在電腦前面看到實際屋況，等到你喜歡這戶房屋之後，再與房屋仲介聯繫看屋時間。這是選中古屋的一個簡單方法，不過，更直接方式，則是到想要購買區域的仲介公司，直接把需求告訴仲介人員，也可以立即獲得想要的資訊，但是要記住，多找幾家仲介公司比較，會有更多的選擇物件。

中古屋議價的4個門檻

當確定物件之後，如果價錢也符合自己預算，那麼接下來的動作，就一定要記得殺價，房地產專家告訴所有想要購屋的朋友，現在坊間所有看到的房屋仲介業者所刊登的分類廣告上的價格「都太貴」，一定要記得殺價，至於要從多少價位開始砍起？

房地產投資專家表示，總價400萬元以下的產品，通常以開價的94折成交機率最高，401~600萬元以92折成交機率較高，601~800萬元則可把殺價空間定到9折，801~1000萬元應該可以議價到88折，1000萬元總價產品的議價空間則比較沒有固定軌跡可依循，端看買方殺價功力，以上數字是房地產景氣在中上狀況階段的議價空間。如果處於買方市場的房市不景氣階段，每戶總價的折讓數額還可以再增加約3~4％之多。

「這個成屋殺價的經驗值是很值得參考。」永慶房屋這麼認為，不過，根據房地產內部的訊息表示，近期買方市場快速崛起，因為諸多新聞與研究機構數據都報導房地產景氣出現了漲多回檔現象，使得買方出現觀望氣氛。

找仲介專業代書處理

不過，買賣成屋的交易如果完成，接下來的過戶事宜也還是相當繁雜，通常，如果是透過房屋仲介公司成交，他們都會有專業代書可以幫忙處理過戶手續，除非你有特別要求，否則讓仲介公司的代書處理，一般來說，是比較安全的作法。農曆年快到了，也會出現成屋交易的高峰期，想買屋嗎？記得一定要殺價。

成屋、預售市場景氣不同調？

一家大型仲介公司董事長一次在營建業的聚會中表示：「我們1年平均營業額可以達到2200億元，不過，最近房屋不好賣，平均交易時間都拉長了，更重要的是成交價格都較原屋主開價打了7折左右。」此話一出，讓所有在場的營建業者嚇一跳，一家在林口地區大量推案的營建上市公司董事長說：「我的預售個案還在漲價咧！」該仲介公司董事長立刻修正，說：「是最低的紀錄打到7折啦！不過，折扣成交的金額差距越來越大，則是確定的事。」

從這些房地產業董事長聚會的場合中，聽到這樣的訊息，代表成屋市場的價格真的已經開始出現鬆動，一旦成屋市場價格鬆動，部分議價空間比較大的區域，當然就會出現拉扯預售屋的銷售速度，在木柵二期重劃銷售「日光大地」的專案葉大祥表示：「我不擔心這個，因為預售市場與成屋市場還是有區隔的，畢竟產品不一樣，如何能夠相提並論。」

遠雄集團董事長趙藤雄也表示：「我在林口、三峽的個案並沒有碰到這樣的情形，每賣到一個階段，都按照預定進度調高售價。」根據房地產業者透露的消息指出，林口地區在今年將會出現平均銷售單價超過每坪20萬元的豪宅個案，看來預售市場與成屋市場出現銷售不同調的狀況。