《今周刊》上班族的田園豪宅夢 買農地、蓋農舍

2008/01/04

《今周刊》上班族的田園豪宅夢 買農地、蓋農舍

今周刊／第 576 期 作者：李建興

《農業發展條例修正草案》已逕付立院二讀，計畫將農地興建農舍的面積限制大幅縮減，在社會上引起正反雙方交相角力，掀起眾人對於農地的注意；其實農地除了蓋農舍，也有營業、保值、節稅和資金財庫的功能，只要夠聰明，不管法令修正與否，都能靠農地成為理財贏家。

周六清晨，儘管寒冷的東北季風吹拂著半山腰上的桃園楊梅小鎮，五十九歲的羅美華仍趁著假日，一早就和老公驅車上山，身著單薄工作服，拿著剛漆好的木條，一樁一樁地釘在花圃外圍。圈成的色彩鮮豔園地，與身後正在施工，由紅磚瓦砌成的小屋，形成一幅美麗的景致。

築夢 退休前十年開始規畫

雖然山風讓她不時打著哆嗦，但站在兩年前買下的農地，眼看著過自己辛苦打造的夢想新樂園，就要在退休前實現，陽光旋即從這對夫妻的臉龐綻露而出。其實，這已經是羅美華夫婦圓夢計畫的第十年了。自小生活在務農家庭，內心對「採菊東籬下，悠然見南山」的日子有著深刻的憧憬。雖然成年後與先生在都市裡打拚，掙得了一小筆的積蓄，也在桃園市鬧區中住了幾十年；但他們腦中始終夢想著回鄉頤養天年，於是從退休前十年，就毅然展開築夢計畫。

由於預算有限，羅美華原本想物色三、四百坪的土地，但多年來尋尋覓覓卻始終沒有進展，加上二○○○年立法規定，興建農舍的農地面積至少得七百五十六坪，使得羅美華的計畫一度延宕了好幾年。

在這期間，她一面等著法令鬆綁、一面辛苦攢錢，直到○五年，在朋友引薦下，相中了這筆位於楊梅、占地八百多坪的農地；雖然超出預算，但眼看著圓夢大限將到，只好忍痛買下，終於向築夢之路跨出了一大步。

政策變 重燃築夢熱情

兩年來，羅美華與先生就這麼一磚一瓦地拼湊出心中的天堂。雖然近來農舍興建限制可望放寬，讓羅美華有著「為時已晚」的扼腕；但自力造屋造出心得的她，就不斷地鼓吹周邊的樂活族加緊買地築夢，甚至自己也重燃看地的欲望，還想用剩餘的積蓄買一塊三百多坪的農地，等待政策一開放，再築第二個夢想屋。

十二月十二日，《農業發展條例修正草案》在立法院進入二讀程序，興建農舍的農地面積可望由原本規定的至少○．二五公頃（約七百五十坪），大幅放寬至○．一公頃（約三百坪）。這個法案引起各界熱烈討論，政策的新方向重燃了許多「農村樂活族」的夢想熱情。

處理多樁農地買賣的銘法法律事務所所長陳昌煥，近來即目睹不少「豪情買地」的個案。

他描述，前不久一位趁長假回員林老家看地的台商，一直想在家鄉蓋一棟三百多坪的超大豪宅「光耀門楣」；當他看中一筆位於省道旁的農地時，立刻委託陳昌煥辦理。雖然這筆土地，是當初買主向銀行買下的不良債權，交易程序複雜；但該名台商仍堅持以每坪八千多元買下——足足比原地主的買價高出一倍。

在當地居民議論紛紛時，該名台商卻一派輕鬆地說：「驚啥！土地越來越少，就越值錢，更何況，等到政策放寬，會有更多人搶著要！」

「瘋農地」，在素有台北後花園之稱的宜蘭更是活絡。宜蘭在地建商晏京建設董事長林晏弘指出，雪山隧道通車前，就有不少台北人來宜蘭買農地，如今，「法令一通過，農地至少漲三成！」林晏弘預測，農舍興建門檻降低後，農地將與價位動輒為五、六倍高的建地形成比價效應，未來增值可期。

「農地就像個未被挖掘的璞玉，這次只是意外被發現了！」曾經操盤農地投資達十五年的薇閣精品旅館董事長許調謀認為，其實不管政策修不修改，由於農地是有價資產，在通貨膨脹、土地稀有的時代，低價的農地原本就潛力無窮；只是藉由此次議題炒熱，錦上添花罷了，「其實許多內行人早知道農地的妙用，買地致富了！」

生活 凡人的烏托邦

許調謀的說法，似乎可在主計處的統計找到呼應。在農業產值不斷萎縮時，○五年全台擁有耕地的戶數，較二○○○年逆勢成長一一％，達六十七萬戶，足見農地轉熱早已不是新聞。「凡人的烏托邦、富人的守財奴、商人的提款機、主人的聚寶盆」，對於農地的「妙用」，許調謀以這首四句聯，詼諧地點出農地能在「生活、節稅、保值、金流」四大層面活用的機能。

「農舍根本就是『平凡人的豪宅』！」提起農地，全國不動產董事長葉春智則十分贊同許調謀的說法；他表示，由於「樂活主義當道」，在鄉下自力造屋甚至種田務農已成為新趨勢。根據永慶房屋針對全台透天、別墅的行情調查發現，遠離都市的宜蘭和南投，○七年透天厝總價分別比○五年大幅上漲八成六和六成，宜蘭房仲業甚至有六成以上的業績來自於農地買賣，其中多數是台北客貢獻。

另外，永慶房仲網所做的網路民調也顯示，七三％的民眾有自己蓋屋的夢想。除了滿足樂活族和有機主義者的需求，因農地地價僅為鄰近建地的三分之一至五分之一，在占地七百多坪的農地蓋個室內總坪數兩百坪的「豪宅」，總價往往不到一千萬元，相對於都會區的透天別墅動輒三、四千萬元，顯得物超所值；加上在農地上自力造屋，房子方位、設施配置都可量身打造，在「平價豪宅」的誘因下，農地，就成了平凡人圓夢的標的。

正因為如此，不少腦筋動得快的建商更改買農地，在農村推出農舍建案搶商機。在宜蘭素以大樓建案著稱的連大建設，董事長林燈城兩年前就在羅東交流道旁買下四筆緊鄰的農地，推出四戶百餘坪的農舍豪宅，開價高達二千多萬元，卻仍然吸引大批樂活族詢問。隨著田園熱，利用農地經營民宿、休閒農場，則成為農地的第二個妙用。

營業 主人的聚寶盆

根據○五年主計處所作農林漁牧業大普查發現，台灣從事休閒農牧業的家數已達二千一百零二家，每家年收入更已達二百萬九千元。同時，另一項數據也指出，儘管近來台灣觀光產業外國人來台數量衰退，但休閒農業卻一枝獨秀，逆勢快速成長。以○七年來說，外籍觀光客參訪休閒農場已破四萬人大關，創下二億元產值，足足是○四年一千三百到訪人次的十多倍。

一九七三年出生，當過婚紗攝影師的蔡千民，○三年時就因為看準了「農村休閒」的熱潮，在桃園大溪附近花了數百萬元低價購下了數千坪的農地。除了開設餐廳，還將整個農地闢為休閒農莊。

因為餐廳的造景成功，不僅遊客如織，許多婚紗業者也慕名前來；而幾年前因偶像劇《天國的嫁衣》在此拍片大紅後，更成為電視圈爭相租借取景的熱門景點，收益豐厚。

財庫 商人的提款機

對於拿農地來生財，葉春智則進一步指出，由於立法院日前已經三讀通過《商業登記法修正》，未來經營民宿只要房數不超過五間，可以免申請商業登記；這對於有心在農村經營事業的人，無異大開方便之門，農地的價值將更上一層樓。然而農地的魅力除了「生產」，由於土地原本即為有價不動產，一旦懂得善用，更是個理財的好工具。

「好的農地不僅可以保值、增值，更可能成為資金的活水庫。」說到農地另類用途，許調謀以一位企業家朋友為例，據說這位企業家多年來即熱中於農地投資，除了由於眼光精準，部分土地被列入都市重劃區內而水漲船高，高價賣出，大撈一筆外；聰明的他，更將手上未賣出的農地充當提款機，當有資金需求時，就作為擔保品向銀行貸款，因此多年來，該名企業家資金水位不虞匱乏。

節稅 富人的守財奴

不過，有趣的是，除「救急」，對於許多有錢人來說，農地還活生生是個守財奴。陳昌煥分析，由於法律規定農地有免課增值、贈與和遺產稅等優惠條件，因此不少人就購買農地作為避稅的管道，他就曾經見過一樁有趣的案例。

住在台中市的某著名地主，家族早期在七期和南屯一帶坐擁大筆的農地，原本生活淳樸的他，卻因為近幾年西屯、南屯一帶急速發展，農地變建地，價位驚人，一下躍為富甲天下的「田僑仔」。

但，幾年前同樣因地致富的哥哥忽然過世，雖然留下大筆財產給子孫，卻被徵收了好幾千萬元的遺產稅；於是，他找來律師商量，決定將大量購置農地作為節稅工具，前一陣子這位地主辭世，果然省下巨額的稅負。

「總之，農地不僅可以『救窮』、『救急』，又能『守財』，端看主人如何活用了！」曾擔任過全國地政士、經紀人教育訓練講師的農地專家郭永元指出，儘管目前農舍興建政策仍吵得不可開交，但惟一可以肯定的是，農地將是無可取代的寶藏，就看聰明的你，如何運用了。

學者：乾脆用農地「種房子」

中國時報 2007.12.13　
學者：乾脆用農地「種房子」
黃馨儀／台北報導

　對於農發條例將逕付二讀，政治大學地政學系教授林森田氣憤表示，這樣根本就是「把農地建地化」，以後農地就拿來「種房子」就好了，此法規照顧的是農民、還是財團？對農民情何以堪？政治大學地政所博士班研究生則更悲觀地認為，若立委以農民的名義來達到選票的目的，未來台灣說要發展有機農業、產銷專區、安全農業的願景，現在就已經可以宣判死刑了！

　本身也是雲林農家子弟的政大地政所博班一位研究生表示，農發條例限制放寬後，未來只要蓋在農地上的農舍就不須繳納稅金，農舍最後會變相成為寺廟、工廠與民宿、別墅等，而且政府也不會主動去抓，即使被查到罰金也只有六至卅萬，對真正的農民來說，怎麼公平？

　另外，現在台灣平均每戶農家都只有一點零七公頃農地，已經呈現農業上的危機了，政府不僅沒有對此去解決，還放寬到配偶或直系親屬都有權使用農地，造成許多投機的建商、業者只要買人頭，即可規避現行法令的限制，根本就是圖利廠商，例如屏東鹽埔鄉大仁科技大學旁的「集村農社」，現在完全變成套房出租，就是個很嚴重的問題。

　林森田則指出，若從國土的角度來看，現在政府在做有機、產銷專區、安全農業，找的農地都是沒有住宅的農地，一旦土地蓋滿了建築物，以後如何去找乾淨的農地來生產？例如宜蘭已經找不出方圓兩公里之內農地沒有農舍的現象，相當可悲。

　林森田強調，若政府不去思考農業發展、國土規畫、環境保護相關政策，只是一味用農民的名義來達到其他目的，根本照顧不到真正的農民，只是選舉的工具，而台灣未來的農業也將只有黑暗的明天。

農舍門檻、北市容積率放寬 法人：長期引導房價下跌

■(記者羅秀文∕台北報導2007-12-14 12:48)

立法院經濟委員會初審通過農發條例修正條文，將興建農舍的門檻降至0.1公頃並放寬興建資格；台北市長郝龍斌為加速都市更新，決定分區分階段釋出3000公頃容積率，法人表示，兩項政策將使得供給量增加，長期來看，將引導房價下跌，對建商不利，加重今營建股跌勢，盤中跌幅逾5％。
針對放寬，經建會副主委張景森表示，此案一旦三讀，在全台建地超量供給下，將使國內房地產價值大幅縮水4成，造成房市「暴斃」，立法院應審慎思考。

建商表示，政府一次大幅放寬興建農舍限制，將使得供給量大增，會房市帶來賣壓，他建議政府應逐步放寬，引導房市發展。

法人表示，興建農舍門檻大幅放寬，對台北縣及中南部房市引響最大，因台北市農地有限；而台北市容積率放寬，預計將增加約30萬戶供給量，對已推案建商將造成不利影響，而對北市資產股及手中握有土地、為推案建商來說，因資產價值上升、推案成本下降，反而有利。不過，整體而言，兩項政策長期將引導房價下跌，對消費者是利多。

(聯合晚報)

立院放寬農舍興建 經建會：房市崩盤

立院放寬農舍興建 經建會：房市崩盤
自由時報 更新日期:2007/12/14 04:09

〔記者王孟倫∕台北報導〕立法院經濟委員會日前初審通過「農發條例修正草案」，將農舍興建標準放寬，經建會副主委張景森昨天痛批，這根本是「禍國殃民」的政策，如果真的完成立法，將導致全台土地超額供給，國內房地產將立即崩盤、死亡。

「若農舍興建大鬆綁，台灣房地產會死很慘！」張景森表示，若按照立法院修正的法令推行，未來整個台灣都變成建地，以目前全國空屋量達100萬戶，將嚴重衝擊目前不動產市場行情。

他強調，「除大台北都會區房市景氣立即崩盤、中南部房市更將暴斃」。

張景森指出，現行規定0.25公頃農地可興建農舍，已使得全國各地農田中，有許多豪華別墅；他以宜蘭為例，以往看到的是一大片漂亮的平原，但現在農田裡到處都是房子，也沒有公共建設，污水管更是亂接。張景森表示，若興建農舍標準大鬆綁，大家隨便就可以找地蓋房子。

根據經建會粗估，若修正案通過，將進一步增加約440萬戶的農舍，等於平均每戶住宅持有人的資產價值，將大幅縮水約四成。

此外，張景森指出，目前政府每年為公共建設要支出4,000億元，若要為這新增440萬戶農舍，再提供相關公共建設，粗估每年還要再增加2,300億元的支出，而這些經費來源，勢必透過加稅、由全民買單。