對付海蟑螂 花錢讓他搬
【聯合報╱記者陳培思／專題報導】 2008.12.12 10:12 am
標法拍屋，就怕遇上俗稱的法拍海蟑螂，也就是所謂「非善意第三人占用」。一般的得標買方，遇到海蟑螂就會不知所措，其實除了循法律途徑解決，買法拍屋有經驗的老手，其實都有固定標準作業流程應付這些人。
代標業者表示，海蟑螂不外乎就是要錢，可先評估一下自身籌碼，例如可以舉證租約造假，上法院打官司；但估計訴訟要半年時間，假設以1千萬元的物件來看，每個月大約1.8萬元的貸款利息，半年下來要支付10.8萬元利息以及訴訟費用，如果不願意等，可能就會以10萬元給占用者「搬遷費」。
遇到這種「綁房子」或「圍房子」的情況，如果委託代標業者包裹處理，業者也會負責和占用者談判，但額外的費用要得標者自行支付。
業者指出，其實法院拍賣物件中，6到7成都是點交物件，剩下不點交的物件中，還會再細分為各種情況，因此，真正會遇到法拍海蟑螂機會實際上不到1成，且是在總價較高而有利可圖的物件。
【2008/12/12 聯合報】
2008/12/12
買法拍 最怕「看不見的成本」
買法拍 最怕「看不見的成本」
【聯合報╱記者陳培思／專題報導】 2008.12.12 10:12 am
仲誠資產管理公司協理林金村提醒，買法拍屋比一般房屋買賣過程複雜，有許多法律程序，如果沒有時間自己研究清楚，最好還是找有經驗的人協助，才不會衍生麻煩。
法拍點交需要時間，有時1個月，甚至拉長到半年，會造成貸款利息比預期高或多出其他成本，表面上看起來可能很便宜，要把時間和金錢成本一併考量計算，才算成交價格。
「看不見的成本最可怕。」林金村舉例，因為法拍屋不能先看房子，所以很難預期屋況，有可能因為漏水嚴重，也有債權人在離去時惡意破壞房子，得花額外費用裝修，這都是得標前看不到的成本。
法拍屋還會有法律問題。例如，有的人得標以後不想要了，以為損失保證金就算了，但其實沒有這麼簡單。例如如果本來以500萬元拍定，先付的保證金100萬元，如果毀約，不但100萬被沒收，之後其他人拍定價格是320萬元，法院還會要求前手的得標者必須補足兩次拍定價差中的80萬元。
林金村建議，除了法拍屋，也可以考慮銀行拍賣的銀拍屋，因為銀拍屋一定會點交，比較不會衍生出其他問題。但現在銀拍屋數量並不多，可能明年後會陸續有新的銀拍屋。
【2008/12/12 聯合報】
【聯合報╱記者陳培思／專題報導】 2008.12.12 10:12 am
仲誠資產管理公司協理林金村提醒，買法拍屋比一般房屋買賣過程複雜，有許多法律程序，如果沒有時間自己研究清楚，最好還是找有經驗的人協助，才不會衍生麻煩。
法拍點交需要時間，有時1個月，甚至拉長到半年，會造成貸款利息比預期高或多出其他成本，表面上看起來可能很便宜，要把時間和金錢成本一併考量計算，才算成交價格。
「看不見的成本最可怕。」林金村舉例，因為法拍屋不能先看房子，所以很難預期屋況，有可能因為漏水嚴重，也有債權人在離去時惡意破壞房子，得花額外費用裝修，這都是得標前看不到的成本。
法拍屋還會有法律問題。例如，有的人得標以後不想要了，以為損失保證金就算了，但其實沒有這麼簡單。例如如果本來以500萬元拍定，先付的保證金100萬元，如果毀約，不但100萬被沒收，之後其他人拍定價格是320萬元，法院還會要求前手的得標者必須補足兩次拍定價差中的80萬元。
林金村建議，除了法拍屋，也可以考慮銀行拍賣的銀拍屋，因為銀拍屋一定會點交，比較不會衍生出其他問題。但現在銀拍屋數量並不多，可能明年後會陸續有新的銀拍屋。
【2008/12/12 聯合報】
挑法拍 3撇步
挑法拍 3撇步
【聯合報╱記者陳培思／專題報導】 2008.12.12 11:02 am
一般購屋民眾不想買法拍屋，主要是怕遇到有人占用。因此，卓訓麟提醒，在挑選法拍物件時，選擇點交的物件，因為法院有義務負責點交。現在法拍市場中，平均都有6到7成是點交的物件；另外要看法院查封筆錄中的「使用情形」，看是不是還有租約未到期等情況。
拍定之後，可能會是空屋子，或債權人還住在裡面；也可能是有人租房子，但租約已經到期。若是可以點交的房子，屋主是債務人本人，可以聲請法院點交給拍定的買方，最慢不會超過3個月。
法拍屋需要先繳底價2成保證金，例如公告1000萬元物件，保證金就是200萬元，得標7天後要補足尾款。
但在法院交房子前，沒有辦法過戶、申請一般房貸，因此，購屋者可以先向銀行申請代墊，利率大約是6%，交屋後再轉回一般房貸。
山水資產管理公司副總經理卓訓麟說，就算不需要代標業者，其實有8到9成的法拍屋，一般人就可以自己去標，如果真的擔心，再透過專業的代標業者。
代標業者從幫忙找物件到代標，評估分析投標價格及排除糾紛到交屋，是整套包裹式服務，收取服務費依規定最高不超過成交價的6%。
曾經委託代標業者買到法拍屋的陳偉文說，他寧可付服務費找房子，不想為了省小錢遇上麻煩。他當時什麼都不懂，委託代辦的確讓買法拍屋變簡單，服務費是成交價的1%。
除了幫忙找適合的物件，蒐集市場成交行情分析投標價格，也帶陳偉文到現場投標，然後四處去跟同業「諜對諜」打探底價；他看到一間三拍流標的房子很喜歡，代標業者告訴他，可以用「遞狀承購」，用三拍時流標的底價，直接向法院申購，不用等到下一輪的拍賣。
業者也提醒，只要有不動產經紀人執照就可代標，但有的法拍代標業者自己就是海蟑螂，最好還是找有口碑和品牌的業者，較有保障。
【2008/12/12 聯合報】
【聯合報╱記者陳培思／專題報導】 2008.12.12 11:02 am
一般購屋民眾不想買法拍屋，主要是怕遇到有人占用。因此，卓訓麟提醒，在挑選法拍物件時，選擇點交的物件，因為法院有義務負責點交。現在法拍市場中，平均都有6到7成是點交的物件；另外要看法院查封筆錄中的「使用情形」，看是不是還有租約未到期等情況。
拍定之後，可能會是空屋子，或債權人還住在裡面；也可能是有人租房子，但租約已經到期。若是可以點交的房子，屋主是債務人本人，可以聲請法院點交給拍定的買方，最慢不會超過3個月。
法拍屋需要先繳底價2成保證金，例如公告1000萬元物件，保證金就是200萬元，得標7天後要補足尾款。
但在法院交房子前，沒有辦法過戶、申請一般房貸，因此，購屋者可以先向銀行申請代墊，利率大約是6%，交屋後再轉回一般房貸。
山水資產管理公司副總經理卓訓麟說，就算不需要代標業者，其實有8到9成的法拍屋，一般人就可以自己去標，如果真的擔心，再透過專業的代標業者。
代標業者從幫忙找物件到代標，評估分析投標價格及排除糾紛到交屋，是整套包裹式服務，收取服務費依規定最高不超過成交價的6%。
曾經委託代標業者買到法拍屋的陳偉文說，他寧可付服務費找房子，不想為了省小錢遇上麻煩。他當時什麼都不懂，委託代辦的確讓買法拍屋變簡單，服務費是成交價的1%。
除了幫忙找適合的物件，蒐集市場成交行情分析投標價格，也帶陳偉文到現場投標，然後四處去跟同業「諜對諜」打探底價；他看到一間三拍流標的房子很喜歡，代標業者告訴他，可以用「遞狀承購」，用三拍時流標的底價，直接向法院申購，不用等到下一輪的拍賣。
業者也提醒，只要有不動產經紀人執照就可代標，但有的法拍代標業者自己就是海蟑螂，最好還是找有口碑和品牌的業者，較有保障。
【2008/12/12 聯合報】
法拍撿便宜 別一窩蜂搶標
法拍撿便宜 別一窩蜂搶標
【聯合報╱記者陳培思／專題報導】 2008.12.12 11:02 am
今年第4季的法拍屋數量來到近幾年高峰，每個月有萬筆法拍屋等著賣，預期明年第1、2季會有更多法拍屋出籠，購屋民眾想從法拍市場裡挑個便宜的好房子，又擔心房價繼續走跌，還沒落底，即使在法拍市場還是可能買在高點。
法拍老手 蠢蠢欲動
隨著下半年房市買氣急凍，法拍市場也跟著急速降溫，上半年台北市物件競標者搶破頭，現在大家觀望氣氛濃厚，投標的人越來越少，拍次越來越多，價格降低，經驗老到的法拍投資客這時開始蠢蠢欲動。
法拍老手說，過去一兩年，大家都覺得法拍市場好像可以撿便宜，全都擠進來，結果價格越拍越高，根本沒有什麼賺頭，現在法拍市場降溫，反而是出手的好機會。近期大台北地區最多人看的物件，大約是價格1千萬到2千萬元，3到4房標準配備物件，除了自住，未來轉手也比較容易。
搶標者眾 壓縮價差
不少人認為法拍市場價格一定要低於市價3成才合理，山水資產管理公司副總經理卓訓麟指出，這是一般人錯誤的刻板印象。這幾年來房市走多頭，法拍市場一樣熱鬧滾滾，尤其大台北地區在眾多競爭者搶標的情況下，拍定價格往往和市價差不多，價差幾乎都壓縮在1成以內。
卓訓麟指出，雖然說景氣差，其實想買房子的人一直都存在，只是一般市場買賣雙方價格辦法有共識，但法拍市場不一樣，是由買方決定價格，買方可以決定進場價格，一拍流標後，下一拍就會打8折，三拍就再打8折，1千萬元的房子，變成從640萬元起標。
下半年房市開始反轉，大家開始按兵不動，投資客已經在台北市精華地段出手，前陣子有投資客以每坪40萬元不到的價格，標下市價約每坪50多萬元的法拍屋，再用每坪約47萬元的價格賣出。
自住買方 顧慮較少
不少民眾認為法拍屋是投資客才玩得起的市場，一般人很難接近法拍市場，但卓訓麟表示，恰好相反，現在法拍市場裡，有將近8成都是買來自住，且在競標時，投資客反而標不過自住型的買方。因為投資客追求轉手獲利，要盡量把取得成本壓低，以市價1千萬元的物件，最少也要打9折或85折才有獲利空間，如果再包括手續代書以及轉手的仲介等成本，得再壓到850萬元以下；但自住客沒有這層顧慮，只要比市價便宜，價格合理，用900萬或910萬元取得都無所謂，因此，投資客出價往往拚不過自住買方。
卓訓麟也指出，很多人誤以為拍次越多就越便宜，其實未必，主要還是看底價，有時候市價1千萬的房子，法院鑑價1100萬元，根本沒人要；就算第二拍880萬元，可能只是跟市價相近，仍然不會有太多人想搶。很可能直到第三拍才吸引很多人搶摽，但相互競爭下，價格可能比二拍價還高。
【2008/12/12 聯合報】
【聯合報╱記者陳培思／專題報導】 2008.12.12 11:02 am
今年第4季的法拍屋數量來到近幾年高峰，每個月有萬筆法拍屋等著賣，預期明年第1、2季會有更多法拍屋出籠，購屋民眾想從法拍市場裡挑個便宜的好房子，又擔心房價繼續走跌，還沒落底，即使在法拍市場還是可能買在高點。
法拍老手 蠢蠢欲動
隨著下半年房市買氣急凍，法拍市場也跟著急速降溫，上半年台北市物件競標者搶破頭，現在大家觀望氣氛濃厚，投標的人越來越少，拍次越來越多，價格降低，經驗老到的法拍投資客這時開始蠢蠢欲動。
法拍老手說，過去一兩年，大家都覺得法拍市場好像可以撿便宜，全都擠進來，結果價格越拍越高，根本沒有什麼賺頭，現在法拍市場降溫，反而是出手的好機會。近期大台北地區最多人看的物件，大約是價格1千萬到2千萬元，3到4房標準配備物件，除了自住，未來轉手也比較容易。
搶標者眾 壓縮價差
不少人認為法拍市場價格一定要低於市價3成才合理，山水資產管理公司副總經理卓訓麟指出，這是一般人錯誤的刻板印象。這幾年來房市走多頭，法拍市場一樣熱鬧滾滾，尤其大台北地區在眾多競爭者搶標的情況下，拍定價格往往和市價差不多，價差幾乎都壓縮在1成以內。
卓訓麟指出，雖然說景氣差，其實想買房子的人一直都存在，只是一般市場買賣雙方價格辦法有共識，但法拍市場不一樣，是由買方決定價格，買方可以決定進場價格，一拍流標後，下一拍就會打8折，三拍就再打8折，1千萬元的房子，變成從640萬元起標。
下半年房市開始反轉，大家開始按兵不動，投資客已經在台北市精華地段出手，前陣子有投資客以每坪40萬元不到的價格，標下市價約每坪50多萬元的法拍屋，再用每坪約47萬元的價格賣出。
自住買方 顧慮較少
不少民眾認為法拍屋是投資客才玩得起的市場，一般人很難接近法拍市場，但卓訓麟表示，恰好相反，現在法拍市場裡，有將近8成都是買來自住，且在競標時，投資客反而標不過自住型的買方。因為投資客追求轉手獲利，要盡量把取得成本壓低，以市價1千萬元的物件，最少也要打9折或85折才有獲利空間，如果再包括手續代書以及轉手的仲介等成本，得再壓到850萬元以下；但自住客沒有這層顧慮，只要比市價便宜，價格合理，用900萬或910萬元取得都無所謂，因此，投資客出價往往拚不過自住買方。
卓訓麟也指出，很多人誤以為拍次越多就越便宜，其實未必，主要還是看底價，有時候市價1千萬的房子，法院鑑價1100萬元，根本沒人要；就算第二拍880萬元，可能只是跟市價相近，仍然不會有太多人想搶。很可能直到第三拍才吸引很多人搶摽，但相互競爭下，價格可能比二拍價還高。
【2008/12/12 聯合報】
2008/07/25
法拍屋失寵 7月跌價5%
法拍屋失寵 7月跌價5%
【經濟日報╱記者雷盈／台北報導】 2008.07.24 12:23 pm
房市趨緩，連法拍屋也不景氣。
業者指出，7月法拍屋成交量下滑，價格也下修5%左右，多人搶標的盛況已不復見，隨著消費者債務清償條例上路，以及投資客大幅退出市場，未來恐物件增多但買氣不振，價格繼續下滑。
104法拍屋總經理藍茂山說，6、7月法拍屋買氣變弱，投標的人變少，物件也少，就台北縣來說，成交價約下修5%；透明房訊副總經理吳廷芳也提到，之前法拍屋市場充滿投資客，但現在競標者與投資客的人數都大幅減少。
舉例來說，台北縣泰山18甲重劃區的93年建案，在今年4、5月間以每坪15萬元標出，當時約有20人搶標，但是本月22日開標同一地區的物件時，僅吸引七人投標，最後以13.8萬元標出，價格下跌8%。
另外，104法拍屋指出，位於三重鬧區、捷運站旁的三重捷運路上的熱門物件，目前市價是25萬元至26萬元，但本月22日開標時，僅吸引八人投標，最後以22萬元標出。
「以前這類物件只要拍，都賣的比市價還高，現在卻比市價低了將近15%。」
根據104法拍屋的內部統計，台北、士林、板橋三家地方法院的法拍屋成交總案件，在今年4月達到高峰，有437件，但是此後一路滑落，5月398件、6月327件，7月迄今更只有182件，顯示買氣直落。
市場人士指出，房地產價格自SARS事件後一路攀升，最近股市不好，全球景氣衰退，房地產開始趨緩，據了解，某大型房仲業6月業績，有些店面掛蛋，7月更難看，已有不少房仲準備要關門了，連帶著讓法拍屋也跟著慘綠。
銀行主管說，願意幫法拍屋投標者代墊尾款的銀行很少，大多數投資客只能依賴民間借貸機構，但是隨著央行升息，民間的借款利息也升高，可說是「三分利」，也就是年息約達30%以上，在銀行提高授信風險，民間借款成本又過高之下，投資客只能黯然離場，法拍屋市場也因此變得冷清。
銀行主管認為，消費者債務清償條例上路以後，目前有很多案子正在審理中，之後恐釋出更多的拍賣案件，然而市場買氣不振，利率攀高，法拍屋的價格可能繼續下跌，有意願進場的民眾不妨再等一等，或許有機會撿便宜。
【2008/07/24 經濟日報】
Ocean said:
這樣的新聞,對於無殼蝸牛來說,是一道曙光,SARS或之前,法拍屋的成交價必定低於市價三成才會有人投標,這幾年經濟不景氣,房價翻升不是因為國民所得高,純粹是投資客炒作疊價造成,
售價的基礎在於投報率,房子太貴連租都租不掉,哪來的投報,沒有基本面支撐的房價必然下修,銀行呆帳多,加上一堆菜籃族投資客四處倒貨,自身都難保了,銀行哪還能顧到法拍這一塊?
話說回來,房價泡沫化,下修的結果就是回到低總價,低單價,無殼蝸牛怎能不趁這幾年好好存夠錢,在下一波低檔時買屋呢?
【經濟日報╱記者雷盈／台北報導】 2008.07.24 12:23 pm
房市趨緩，連法拍屋也不景氣。
業者指出，7月法拍屋成交量下滑，價格也下修5%左右，多人搶標的盛況已不復見，隨著消費者債務清償條例上路，以及投資客大幅退出市場，未來恐物件增多但買氣不振，價格繼續下滑。
104法拍屋總經理藍茂山說，6、7月法拍屋買氣變弱，投標的人變少，物件也少，就台北縣來說，成交價約下修5%；透明房訊副總經理吳廷芳也提到，之前法拍屋市場充滿投資客，但現在競標者與投資客的人數都大幅減少。
舉例來說，台北縣泰山18甲重劃區的93年建案，在今年4、5月間以每坪15萬元標出，當時約有20人搶標，但是本月22日開標同一地區的物件時，僅吸引七人投標，最後以13.8萬元標出，價格下跌8%。
另外，104法拍屋指出，位於三重鬧區、捷運站旁的三重捷運路上的熱門物件，目前市價是25萬元至26萬元，但本月22日開標時，僅吸引八人投標，最後以22萬元標出。
「以前這類物件只要拍，都賣的比市價還高，現在卻比市價低了將近15%。」
根據104法拍屋的內部統計，台北、士林、板橋三家地方法院的法拍屋成交總案件，在今年4月達到高峰，有437件，但是此後一路滑落，5月398件、6月327件，7月迄今更只有182件，顯示買氣直落。
市場人士指出，房地產價格自SARS事件後一路攀升，最近股市不好，全球景氣衰退，房地產開始趨緩，據了解，某大型房仲業6月業績，有些店面掛蛋，7月更難看，已有不少房仲準備要關門了，連帶著讓法拍屋也跟著慘綠。
銀行主管說，願意幫法拍屋投標者代墊尾款的銀行很少，大多數投資客只能依賴民間借貸機構，但是隨著央行升息，民間的借款利息也升高，可說是「三分利」，也就是年息約達30%以上，在銀行提高授信風險，民間借款成本又過高之下，投資客只能黯然離場，法拍屋市場也因此變得冷清。
銀行主管認為，消費者債務清償條例上路以後，目前有很多案子正在審理中，之後恐釋出更多的拍賣案件，然而市場買氣不振，利率攀高，法拍屋的價格可能繼續下跌，有意願進場的民眾不妨再等一等，或許有機會撿便宜。
【2008/07/24 經濟日報】
Ocean said:
這樣的新聞,對於無殼蝸牛來說,是一道曙光,SARS或之前,法拍屋的成交價必定低於市價三成才會有人投標,這幾年經濟不景氣,房價翻升不是因為國民所得高,純粹是投資客炒作疊價造成,
售價的基礎在於投報率,房子太貴連租都租不掉,哪來的投報,沒有基本面支撐的房價必然下修,銀行呆帳多,加上一堆菜籃族投資客四處倒貨,自身都難保了,銀行哪還能顧到法拍這一塊?
話說回來,房價泡沫化,下修的結果就是回到低總價,低單價,無殼蝸牛怎能不趁這幾年好好存夠錢,在下一波低檔時買屋呢?
2008/01/28
商辦拍賣 冷氣團來襲
商辦拍賣 冷氣團來襲
【經濟日報╱記者陳芝艷／台北報導】 2008.01.28 03:51 am
不動產景氣出現疑慮，連帶影響拍賣市場的商用不動產交易價格。台灣金融資產服務公司上周成交一筆去年以來拍賣六次的大型商用不動產大樓，拍定金額比銀行團第一拍預期的價格腰斬一半，金服預估之後要拍賣的商用不動產行情可能也不會太好。
金服上周拍出的這筆不動產為座落在台中市北屯路的商用大樓，債權人為中國信託及慶豐銀行各持有二分之一，樓地板面積總共6,855坪，地上一樓至八樓原規劃為百貨商場，地下B1、B2為超級市場，B3到B5為停車場，上周第六次拍賣，是以2.2億元拍定，幾乎是第一拍底價的一半。
金服明（29）日將拍賣萬泰銀委託，位於中和大潤發商場一樓的商用大樓，2月底則將拍賣國華產險委託、分布在北、中、南都會區的多筆住、商不動產。不過金服預估，由於房地產有回檔疑慮，投資人對拍賣市場的商用不動產態度已經更為保守，商用不動產拍賣案件恐怕都不會太容易脫標。
不過房地產業者指出，商用不動產的漲幅目前仍落後住宅，未來商辦應還有漲幅可期。
北區房屋總經理彭培業指出，台灣的不動產市場一直存在住宅較商辦價格高的現象，與亞洲幾個主要國家情況相反，不過在商用不動產去年下半年才開始起漲，住宅卻已經上漲四年的情況下，只要是地段好的A級商辦大樓，現在投資應該可以期待未來有40%~50%的上漲空間。
【2008/01/28 經濟日報】
【經濟日報╱記者陳芝艷／台北報導】 2008.01.28 03:51 am
不動產景氣出現疑慮，連帶影響拍賣市場的商用不動產交易價格。台灣金融資產服務公司上周成交一筆去年以來拍賣六次的大型商用不動產大樓，拍定金額比銀行團第一拍預期的價格腰斬一半，金服預估之後要拍賣的商用不動產行情可能也不會太好。
金服上周拍出的這筆不動產為座落在台中市北屯路的商用大樓，債權人為中國信託及慶豐銀行各持有二分之一，樓地板面積總共6,855坪，地上一樓至八樓原規劃為百貨商場，地下B1、B2為超級市場，B3到B5為停車場，上周第六次拍賣，是以2.2億元拍定，幾乎是第一拍底價的一半。
金服明（29）日將拍賣萬泰銀委託，位於中和大潤發商場一樓的商用大樓，2月底則將拍賣國華產險委託、分布在北、中、南都會區的多筆住、商不動產。不過金服預估，由於房地產有回檔疑慮，投資人對拍賣市場的商用不動產態度已經更為保守，商用不動產拍賣案件恐怕都不會太容易脫標。
不過房地產業者指出，商用不動產的漲幅目前仍落後住宅，未來商辦應還有漲幅可期。
北區房屋總經理彭培業指出，台灣的不動產市場一直存在住宅較商辦價格高的現象，與亞洲幾個主要國家情況相反，不過在商用不動產去年下半年才開始起漲，住宅卻已經上漲四年的情況下，只要是地段好的A級商辦大樓，現在投資應該可以期待未來有40%~50%的上漲空間。
【2008/01/28 經濟日報】
金拍屋代墊款利率 4%起跳
金拍屋代墊款利率 4%起跳
【經濟日報╱記者陳芝艷／台北報導】 2008.01.28 03:51 am
對金拍屋有興趣的投資人，如果需要向銀行貸款，可得先把「代墊款利率」搞清楚。代墊款利率是指房屋還未完成過戶，房屋所有權不在貸款人身上，這段期間銀行提供的房貸利率會比一般房貸高，約4%起跳，等房屋所有權移轉到貸款人身上，房貸利率才會降至正常水準。
目前多數銀行都提供法拍、金拍屋的貸款業務，不過由於過去兩、三年不動產景氣回春，法拍市場反向萎縮，針對拍賣屋推出貸款專案的業者僅剩合庫商銀、聯邦銀等，之前法拍貸款龍頭新竹商銀在被渣打銀行合併後，雖然現在仍可辦理拍賣屋貸款，但已經不是房貸業務的主流商品。
台灣金服指出，民眾參加法拍屋或金拍屋的投標，都需先繳付投標金額兩成的保證金，如果順利得標，剩下八成的尾款必須在拍定後七個營業日內補足。
若資金不夠一時無法付清，可以向銀行辦理一至三個月期限不等的尾款代墊，由於對銀行來說，這部分貸款屬信用貸款，所以利率較高；等房地完成過戶設定後，對銀行來說為擔保放款，因此利率較低。
在貸款利率上，目前合庫商銀提供的代墊款利率在4.15%~5.15%之間，期間最長三個月，房屋所有權移轉登記後的房貸利率回歸一般房貸，為2.60%~5.26%；聯邦銀利率較高在6.3%~7.41%間，最長僅能兩個月。
【2008/01/28 經濟日報】
【經濟日報╱記者陳芝艷／台北報導】 2008.01.28 03:51 am
對金拍屋有興趣的投資人，如果需要向銀行貸款，可得先把「代墊款利率」搞清楚。代墊款利率是指房屋還未完成過戶，房屋所有權不在貸款人身上，這段期間銀行提供的房貸利率會比一般房貸高，約4%起跳，等房屋所有權移轉到貸款人身上，房貸利率才會降至正常水準。
目前多數銀行都提供法拍、金拍屋的貸款業務，不過由於過去兩、三年不動產景氣回春，法拍市場反向萎縮，針對拍賣屋推出貸款專案的業者僅剩合庫商銀、聯邦銀等，之前法拍貸款龍頭新竹商銀在被渣打銀行合併後，雖然現在仍可辦理拍賣屋貸款，但已經不是房貸業務的主流商品。
台灣金服指出，民眾參加法拍屋或金拍屋的投標，都需先繳付投標金額兩成的保證金，如果順利得標，剩下八成的尾款必須在拍定後七個營業日內補足。
若資金不夠一時無法付清，可以向銀行辦理一至三個月期限不等的尾款代墊，由於對銀行來說，這部分貸款屬信用貸款，所以利率較高；等房地完成過戶設定後，對銀行來說為擔保放款，因此利率較低。
在貸款利率上，目前合庫商銀提供的代墊款利率在4.15%~5.15%之間，期間最長三個月，房屋所有權移轉登記後的房貸利率回歸一般房貸，為2.60%~5.26%；聯邦銀利率較高在6.3%~7.41%間，最長僅能兩個月。
【2008/01/28 經濟日報】
農曆年後…金拍屋 重出江湖
農曆年後…金拍屋 重出江湖
【經濟日報╱記者陳芝艷／台北報導】 2008.01.28 03:51 am
沉寂近兩年的金拍屋可望在今年農曆年關後「重出江湖」，台灣金服上周與司法院達成協商，司法院已同意全台各法院可把不動產案件交由台灣金服拍賣。
未來投資人在台灣金服的拍賣現場上，將可再次看到台北、板橋、桃園等地的金拍屋。
台灣金服指出，金拍屋最大的好處是價格、拍賣程序公開透明，而且投資人可以在金服的投標室就掌握多家法院的案源。如北部地區有案件以台北市區為主的士林、台北法院，以台北縣和桃園地區為主的板橋、桃園法院所釋出的案件可看，不必個別跑四家法院。
過去台灣金服原本依賴司法院的預算執行金拍屋業務，不過前年起，雙方因為在執行價格上無法達成共識，司法院終止提撥這部分預算，金拍屋案源也幾乎斷炊。
台灣金服的金拍屋拍賣案量，就從之前的全盛時期，一周有將近四、五百件，北、南兩地拍賣場一周有九場的盛況，縮減到目前僅有北部舉行拍賣，且一周僅有一場，一場的案件量也僅有40餘件，由於選擇案件變少，投資人的參與熱度也跟著退燒。
不過林彭郎去年開始擔任台灣金服董事長以來，重新向司法院爭取這部分業務，雙方協商近半年，司法院上周五已答應，全台各法院可自行決定是否把不動產案件交由台灣金服拍賣。
之前台灣金服金拍屋業務合作的法院主要是北部的士林、板橋、台北、桃園四家法院，和南部的高雄、台南、屏東三家法院，現在重新開始也將先以這七家法院為主。為充實金拍屋案源，除了北、南兩地的法院外，金服下一步還打算爭取中部都會區包括台中、彰化法院的案件。
台灣金服預估，未來法院釋出較多案件後，銀行也可望跟進，把手上不動產交由金服執行拍賣，屆時案件量應該可從目前一周40餘件，再次提高到百餘件。
金服近來已準備和各法院簽約，預估農曆年後投資人就可以有更多金拍屋案件的選擇。
【2008/01/28 經濟日報】
【經濟日報╱記者陳芝艷／台北報導】 2008.01.28 03:51 am
沉寂近兩年的金拍屋可望在今年農曆年關後「重出江湖」，台灣金服上周與司法院達成協商，司法院已同意全台各法院可把不動產案件交由台灣金服拍賣。
未來投資人在台灣金服的拍賣現場上，將可再次看到台北、板橋、桃園等地的金拍屋。
台灣金服指出，金拍屋最大的好處是價格、拍賣程序公開透明，而且投資人可以在金服的投標室就掌握多家法院的案源。如北部地區有案件以台北市區為主的士林、台北法院，以台北縣和桃園地區為主的板橋、桃園法院所釋出的案件可看，不必個別跑四家法院。
過去台灣金服原本依賴司法院的預算執行金拍屋業務，不過前年起，雙方因為在執行價格上無法達成共識，司法院終止提撥這部分預算，金拍屋案源也幾乎斷炊。
台灣金服的金拍屋拍賣案量，就從之前的全盛時期，一周有將近四、五百件，北、南兩地拍賣場一周有九場的盛況，縮減到目前僅有北部舉行拍賣，且一周僅有一場，一場的案件量也僅有40餘件，由於選擇案件變少，投資人的參與熱度也跟著退燒。
不過林彭郎去年開始擔任台灣金服董事長以來，重新向司法院爭取這部分業務，雙方協商近半年，司法院上周五已答應，全台各法院可自行決定是否把不動產案件交由台灣金服拍賣。
之前台灣金服金拍屋業務合作的法院主要是北部的士林、板橋、台北、桃園四家法院，和南部的高雄、台南、屏東三家法院，現在重新開始也將先以這七家法院為主。為充實金拍屋案源，除了北、南兩地的法院外，金服下一步還打算爭取中部都會區包括台中、彰化法院的案件。
台灣金服預估，未來法院釋出較多案件後，銀行也可望跟進，把手上不動產交由金服執行拍賣，屆時案件量應該可從目前一周40餘件，再次提高到百餘件。
金服近來已準備和各法院簽約，預估農曆年後投資人就可以有更多金拍屋案件的選擇。
【2008/01/28 經濟日報】
2008/01/25
法拍屋 一年內激增1.3萬戶
法拍屋 一年內激增1.3萬戶
【聯合報╱記者林韋任、陳培思／台北報導】 2008.01.25 03:20 am
房貸利率走高，加上兩年前大量推出的「百分百房貸」寬限期陸續到期，全台被法拍的房子一年內增加近1萬3千戶，去年底法拍總案數達56942戶。
就各縣市分析，高雄法拍屋案量達7,193件最高，其次是台南的6,822件，雲林5,794件、彰化5,314件、台中5,216件分居3、4、5名，台北市有2,598件。
永慶房屋總經理葉凌棋說，法拍屋大增的關鍵是利率，央行連續14次升息，壓垮部分高槓桿操作的投資客；第二個關鍵是寬限期到了，過去有些自用族用5%自備款就買屋，貸款額度高，現在付不出來就斷頭了。
法拍屋是房地產市場的便宜貨，現在總案量增加，平均拍次也拉長，一改過去不到三拍人人搶著要的熱況，去年初的2.743拍拉長到2.859拍。
葉凌棋說，今年起買法拍屋六戶以上視為營業行為，要課營業稅，讓部分投資客縮手，三間大型的代標公司甚至驚傳倒閉。
透明房訊社長吳廷芳說，受到升息與寬限到期的影響，去年法拍屋案量確實呈現上揚，想找便宜房子的人是進場撿便宜的機會，近來有不少人搶進大同區，民權西路到台北車站一帶的法拍案都很搶手。
北區房屋不動產研究室副總謝萬雄說，想從法拍屋中撿便宜，要先設法了解標的物資訊，例如裝潢、建材、區位、交通等，除了標的物外，附加價值是獲利真正來源。
雖然法拍屋比市價便宜，但淡江大學產經系副教授莊孟翰不建議盲目搶進，他指出，今年預售案的交屋量相當大，很快就會有許多成屋釋出，在供給量大的地區，不需要再搶進法拍屋，可以等市場價格下來後，再進場買成屋。
吳廷芳提醒想買法拍的人，法拍屋要在得標後七天內補足屋款，多數銀行不提供代墊款，如果沒有充足資金，不宜冒險投標，如果透過代標公司轉介銀行貸款，第一個月要付出比一般房貸高出好幾倍的高額利率，建議先跟親戚借款較好。
葉凌棋說，一般消費者沒有標法拍屋的經驗，買法拍要冒很大風險，包括不當占用的問題，買到海砂、輻射凶宅等，法拍屋有很多是市場上賣不掉的瑕疵屋，隱含的風險很高。
【2008/01/25 聯合報】
訂閱：
文章 (Atom)