2008/01/28

《新財富季刊》房價開跌 逢低進場大祕訣

2008/01/25

《新財富季刊》房價開跌 逢低進場大祕訣

新財富季刊 /第 05 期【作者:蘇子逸】

凍結10多年的房地產,4年前開始回溫,不過, 由於銀行緊縮房貸成數,房貸主管機關金管會態度曖昧,整個房市急轉直下!房仲業在9月時,還聲稱只是高檔觀望,但現在不得不承認,部分地區開始跌價!

信義房屋2007年11月初發布了最新「房價指數」,全台中古屋成交價開始停止漲勢,台北市公寓更首度跌價,平均每坪30萬,比上一季減少了6,000元,跌幅達2%;永慶房屋大台北住宅,平均成交27.5萬,也比10月下跌了6%。

同一時間,國泰建設和政治大學所公布「第三季房地產指數」也顯示:預售屋的銷售率,首度出現全台各縣市「同步下滑」的局面;新推個案市場呈現「價漲量縮」的情形。

中華徵信所發布第三季季刊時也指出,雖然2007年928檔期的推案金額高達1,726億,比2006年高出5成,但是建商預期未來房市會隨時反轉向下,市場充滿不確定因素,因此建商才加速推案,而非看好未來的市場。中華徵信所認為,第四季房價將向下盤整,建商土地成本高,加上建材原物料上漲,房價因而飆升;而央行升息、銀行緊縮房貸,在在加重了購屋者的房貸負擔,民眾對市場敏感度愈來愈高,追價保守、觀望氣氛濃厚。

房市轉向買方,議價空間擴大

美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民說,大安、信義等部分地區的房價或許相對抗跌,還看不出明顯價跌趨勢,不過,買方市場已經擴大議價空間。張欣民觀察,以往一個物件大約兩個月就可以成交,但現在一個物件至少都要70天以上,「待售期」拉長的主要原因是:買賣雙方認知差距愈來愈大,賣方總以為「高點之後,必有高點」,但買方覺得,供給量過多,現在已經是高點,該是跌價的時候了;在這樣的情況下,房仲業者得花更大的心力,才能撮合成功。

另外,第三季「國泰房地產指數」也顯示,台北市、台北縣、桃園市的議價空間,分別創下了最近2年、4年、以及最近6年的新高。

逢低進場祕訣1:多看,撿便宜 買房子要花錢,但看房子可不必,多看多比較,讓你撿便宜!

台灣社會最重要的總統大選,2008年3月登場!美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民說,每次總統大選之前,市場都會更留意觀望,這次又碰上房市在高檔盤整,部分買家會等選完之後,看誰當選?兩岸政策會不會開放?有沒有房市新利多?再決定是否進場;有人甚至在投票日之前先看房子,卻直接跟仲介說,要等選完再決定是否簽約,尤其是套房以及店面物件。

逢低進場祕訣2:不追高,桃園餘屋量最多

在928檔期之後,「住展雜誌」整理北台灣五大區塊的餘屋量,從2006年到2007年第三季為止,其中不含興建中的預售屋以及中古屋,單單以「新成屋」來定義「餘屋」,以桃園縣的餘屋量最大。

「住展雜誌」研發長倪子仁說,桃園縣的餘屋量最多,高速公路南崁交流道附近的新成屋,每坪殺到10?12萬,幾乎是建商的成本價,之前還要15萬,但隨著新推案完成,新成屋供給量增多,加上台北縣林口、三峽多起「造鎮計畫」,攔截掉三到四成的台北客戶,桃園房市目前的市況可以說已經差到了谷底。

倪子仁表示,以「購屋壓力指數」來看,首購族或M型社會左端的人,適合從大台北的衛星城鎮買起,從外而內、從低而高,慢慢以時間換取空間,晉升有屋階級!而台北縣如新店、板橋的部分個案,財力不雄厚的人,不宜冒追高的風險。

逢低進場祕訣3:補漲可期,文山和南港區

台北市2007年前三季的餘屋待銷金額330億,比2006年同期大增178億,成長了1.2倍,但是這些均集中在少數推案,例如信義計畫區的「冠德遠見」,單一新成屋推案就有80億元,而文山區的「國泰攬翠」也有20億元。倪子仁說,這類的推案和預售屋不同,這種「先建後售」的方式,有時反而賣得比預售屋好,新成屋去化速度將比其他地區快。以台北縣的情況來看,2007年餘屋的增加量和2006年同期相當,但銷售金額並未增加,這主要是房價走高的緣故。

倪子仁認為,黃金地段的房價頂多盤整,幾乎沒有回頭的空間。他認為,台北市12個行政區具有「輪漲性」,大安和信義的漲幅持續,但在內湖房價炒完捷運通車的題材後,文山和南港應該有補漲比價的效應,但目前這兩區還沒有大型個案帶動,大家不妨罩子放亮一點,勤看房子,找屋況不錯的中古屋逢低介入,可預估南港和文山的新一波補漲行情可望在2008年上半年展開。

逢低進場祕訣4:不買預售屋

若是購買預售屋,一般先付簽約金,等正式開始動工時付第一筆工程款,之後再按照進度,每期付給10幾、20萬,合計從動工到交屋,大約需支付房屋總價的12?15%,可以幫屋主減輕財務負擔。

不過,倪子仁說,預售屋如同期貨,期貨的價格通常比現貨價格貴,呈現「正價差」;如果是兩年後交屋,等於用兩年後的價錢買現在的房子,如果房價兩年後真的繼續漲,至少沒買貴;但如果漲不動了,不但現在買到高點,兩年後的價差還可能更大。

逢低進場祕訣5:勿輕信業務員的兩面手法

房市降溫已是不爭的事實!房仲業業績也開始衰退。參考上市公司─信義房屋的公開資料,2008年8月中旬才進入農曆鬼月的傳統淡季,但信義房屋卻提前從7月開始出現盈收衰退窘境,到目前為止已經持續了5個月,12月能否回到正成長有待觀察。

提醒民眾,和房仲業接觸時,別過度信任不肖業務員。買賣過房子的人都有經驗,不肖仲介有「兩面手法」,對賣方一直傳達房子不好賣、景氣差的訊息,他們會在短時間之內,密集和賣家更改委託價格,營造再不降價就賣不出去的情況;而對買家則傳達,這個地區的房價還會上漲的訊息,以期再提高價錢。如果想買房子碰到不肖的業務員,成了肥羊不說,萬一真碰到房價下跌,那就得不償失了。

總結說來,買房子之前,除了多看不同物件,多和不同的業務員接觸,也需要多看官方、學界、產業界提供的資料。尤其應先確認總體趨勢是往上還是往下。

例如:當你看到中華徵信所整理的「全台核發建照執照總樓地板面積比較圖」,看到整體趨勢往下,2007年1?8月比去年同期減少13.19%,比2005年同期減少22.15%,就該想想,建商對房地產市場景氣的看法是否已經轉趨保守。再對照「最近三年全台核發辦公類產品建照總樓地板面積」圖,仍然以2006年表現比較好,2007年比2006年下跌6.08%,或多或少可以印證前項推論。當你有基本的方向和概念時,就算碰到為求業績而不擇手段的不肖業務員,也不致於被牽著鼻子走。

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