雜誌精選》次級房貸風暴在台灣出現蝴蝶效應？

雜誌精選》次級房貸風暴在台灣出現蝴蝶效應？

【聯合新聞網╱田昕】 2008.10.08 04:08 pm


從事房仲將近3年的業務員小吳，談到現在的客戶就一肚子委屈，有部分賣方老是覺得明年經濟可能好轉，房價還會再漲，開高的房價怎麼也不肯降價，但買方又覺得現在市場買氣差，價錢應該可以多砍一點，甚至有客戶直接從7折開始殺，買賣雙方怎麼兜不攏。

但像小吳這樣情況的業務員不少，房仲店裡氣氛可以說是懶洋洋，在大台北地區甚至已經有店頭三個月沒有成交任何一個案件，不少人說，「現在的買氣比SARS還差。」

從美國次貸風暴吹起後，英國、西班牙、上海、北京、大都會區的房價，先後開始回跌回檔，這股冷風也吹到台灣房市，從5月中旬起成交量一路溜滑梯往下滑，議價空間也逐步擴大，看來，房市冷氣團持續發威暫時還不會減弱。

大環境不佳 房市溜滑梯

美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民指出，到年底前的房市表現，將是這波房市景氣是否宣告結束的關鍵時刻，走多或走空，完全要看三大指標：台灣股市、國際油價及通貨膨脹率。

去年這個時候，美國次貸風暴剛吹起，房市表現稍微遜色，明顯是受到美國股房二市衰退的衝擊，現在房價高檔盤旋、市場供給仍高、國內經濟及股市展望不佳、美國房市風暴尚未結束、國際油價後市多空不明等，如果外在大環境沒有好轉，張欣民認為，台灣房市未來難有表現。

7月的交易量，從預售案到中古屋都不怎麼好看，房仲業績大約又往下掉了一成左右，而預售案成交數字，更是被形容只有「0與1的差別」。

根據永慶房仲集團的成交資料統計，大台北地區中古住宅市場，4月份開始交易量連續四個月往下跌，和3月交易爆量的高點相比，7月的交易量不到一半，大概只剩下四成，往中南部走，市況也是一樣清淡。

不僅中古屋，預售屋也好不到哪裡去，可以說是全台灣房價支撐力道最強的台北市，今年第二季推案單價也比前一季小幅掉了5千元，從每坪62.3萬元滑落到61.8萬元，雖然幅度不大，但卻是台北市房市榮景後，三年來第一次下修。

信義房屋企研室主任蘇啟榮指出，今年3、4月份房市那一波激情演出，是「意外的榮景」，從6月份起，國內房市已回歸常態，前波房市反彈走勢也正式宣告結束，現在則是慢慢回到理性基本面的常軌上。

現階段全球景氣走弱，是市場共同認知，台灣未來的經濟發展也會受到挑戰，未來房市到底怎麼走，還是得看台灣經濟是否能逆勢突圍，蘇啟榮說，雖然政府逐步鬆綁各項正策，但要等到具體成效，仍然需時間醞釀，最也要到年底，才有可能反應在實質經濟數據上，但今年第四季房市應該會比第三季來的穩定。

景氣反轉多久？

但目前房市低溫要要持續多久？樂觀的一派認為，明年台灣房市就有機會擺脫這股低迷，持悲觀意見的卻覺得，房市反轉，可能會走個三、五年；人人有看法，個個沒把握，但至少普遍的共識：今年第三季是好不起來了。

被認為提出「泡沫說」重擊房市的政大地政系教授張金鶚表示，數字會說話，「不是數據造成房市反轉，是數據顯示出房市已經要開始反轉，」他指出，從去年下半年，連續幾季的價量表現，已經確立房地產市場反轉態勢，而今年4月以後的房市表現，則是因為過分期待三通後產生的失望性回檔。

熬過這個冬天，明年就可以等到春燕捎來好消息？張金鶚指出，就現階段來看，市場只是在修正交易量，隨著議價空間擴大，未來價格就會開始動，預期明年價格下修最明顯。

他分析，從過去台灣房地產30多年的經驗來看，每次擴張期大約都是兩到三年，但回檔修正，收縮期至少都要7年，甚至超過10年，這波房地產復甦從2003年開始，復甦期長達4年，但去年開始反轉到現在也不過一年，未來只少還需要三到五年時間修正。

但台灣房屋首席總經理彭培業卻有截然不同的看法，覺得「台灣房市還有三到五年不景氣」的說法太沉重，時空背景不同，台灣房地產已經從封閉走向開放，早就可以打破「七年一次循環」的論點。

中信房屋副總經理劉天仁也比較樂觀，認為雖然交易量持續往下掉，但7月下滑的幅度已經小於6月，量縮力道減弱，「房市已經在U型曲線築底了，明年年中就有機會可以回溫，」再加上建材成本攀升、精華區土地取得成本也越來越高，「都會區房價沒有掉下來的機會。」

【財富人生第29期 2008年9月號】

【2008/10/08 聯合新聞網】