新趨勢》套房out 兩房住宅in

新趨勢》套房out 兩房住宅in

【聯合晚報╱記者游智文/台北報導】 2008.01.12 01:58 pm

台北房價撐在歷史高點，加上套房貸款愈來愈困難，房仲業發現，總價比套房高一些，但貸款成數不受影響的兩房產品已從市場快速崛起，成為市場新寵。

兩房原本是市場偏冷產品，信義房屋企研室調查，92年以前，台北市兩房以下產品，占所有住宅成交比例僅2成7，其中還都以套房居多，兩房僅占極少數；台北縣情況也差不多，兩房以下產品成交占比只有2成5。但到了去年，情況已大不同，北市兩房以下產品成交比例就大幅成長到3成8，北縣也多了一成，達3成5。由於去年第二季起，套房已成票房毒藥，市場幾乎停擺，因此這項統計雖包含兩房及套房，實際上主要以兩房居多。

貸款設限 套房急凍

兩房從市場冷門貨搖身而為當紅炸子雞，業者認為，一方面是社會型態轉變，需求改變所致，另方面銀行持續大幅降低套房貸款成數，甚至拒貸，也讓兩房在市場急速竄紅。

信義房屋企研室協理吳銘鴻表示，國內房市一向以三房為主力，但這種房市結構正在改變。主要原因是家庭人口數愈來愈少，依內政部資料，民國86年全台單獨生活戶約占21%，有131萬戶，但到了95年占比已達26%，高達有180多萬戶。

小家庭 兩房最適配

如果以成員三人以下的家庭來算，則目前已占全台灣總家庭戶數的6成1，可見小家庭現已成主流，特別是在都會區中，以台北、高雄市來說，資料顯示，比例都超過6成8，另外北縣、台中市三人以下小家庭占比，也都達到6成3。

家庭人口數降到三人以下，當然就不再一定得要「三房兩廳」了，除非是有小孩，非得兩房，不然一個或兩個人的不婚族、頂客族、老年空巢族，基於夠用就好、方便整理，往往就選擇套房產品。

永慶房屋副理梁惠燕表示，過去幾年，套房熱得發燙，除了投資因素外，原因就在有上述龐大族群承接，就現況來說，其實是有實際需求的，銀行視為炒作工具，全面封殺，其實是有點過頭「錯殺」了。

投資客 積極搶進

吳銘鴻說，銀行「錯殺」套房的結果，就是讓本來要買套房的自住客，全部轉到兩房市場，掀起一波兩房熱潮。他以台北縣市為例，目前一間中古套房約在4~500萬元間，如果坪數小於15坪，且距捷運較遠，可能求貸無門，自住客就得準備4~500萬元自備款來購買，這是非常高的門檻，在過去貸款9成情形下，已可買到4、5000萬元的豪宅。

而即便條件較好，現在最多只能貸到五成，也就是說買一間400萬套房，自備款就至少要200萬元。

吳銘鴻說，換成買兩房產品，總價雖然比較高，

卻反而容易購買，以目前中古兩房6~700萬元來算，銀行現多能貸到8成以上，以8成來算，自備款就是120~140萬元，比套房少了近一半，門檻低多了。

任何物件只要搶手，就具保值力，兩房也不例外。信義房屋一項調查發現，過去五年大台北地區增值力最佳的，正是兩房的大樓，漲幅高達83.44%，其次才是三房大樓。另外如以公寓產品來看，兩房公寓產品的漲幅，也是所有公寓產品之冠，達76.14%。

15坪以上 錢景看好

對未來房仲業也多看好兩房，不少人並認為，將是今年除了辦公室以外，最熱門的投資物件。不過，中信房屋提醒，兩房產品現階段最大的優勢是，能獲得較高成數的房貸，因此在選購時，應優先選擇銀行認可的室內實坪，也就是在15坪以上，有些挑高夾層，雖是兩房，就現階段來看，仍有一定拒貸風險。

【2008/01/12 聯合晚報】

怕住「套房」 投資客改住兩房

【聯合晚報╱記者游智文/台北報導】 2008.01.12 01:58 pm

兩房產品當紅，市況顯示，套房密集區，像是北市中山區、大安區辦公商圈、大直地區、捷運站周邊等特別明顯，建商看準這點，近來也紛紛推出兩房產品，銷售不差。

像在大直興建豪宅聞名的忠泰建設，這一年來就在大直地區推出多個兩到三房產品推案，去化都很快。忠泰房屋專案李彬弘表示，之前在當地推出的「忠泰CHIC」及「忠泰TASTE」，都是二到三房的規畫，一個月就Clean完銷結案。

李彬弘說，去化這麼快，一來是大直地區這幾年推案，不是大豪宅，像是「帝景水花園」、「輕井澤」、「博物館」等，就是小套房，如「皇浦河畔」，興富發的「DESIRE紫醉金迷」系列等，市場高度缺乏兩房產品。

二來，套房產品被銀行打入冷宮，但民眾投資需求還是存在的，畢竟比起股市、黃金、基金的暴起暴落，房地產還是最忠實的保值朋友，大直重劃區前景看好，套房不能投資，於是就轉往兩房。

這幾年接案量倍增，在代銷業闖出偌大名號，並轉進建築業的創意家行銷團隊，在士林劍潭站附近推出的「創築」，也是清一色以兩房為主力。專案經理秦俊傑表示，過去建商因覺得兩房「不夠便宜又不夠豪華」，客層難抓，因此不喜歡推兩房，結果是造成各地都缺乏這類產品。

他表示，實際上這類客層還真多元，以「創築」來說，購屋者有醫生、高階白領、有設計師，還有不少傳產業表買來給小孩住。現況來看，這些人豪宅未必買不起，但頂級兩房產品似乎更能吸引他們的注意力。

如果以中古房市來看，兩房炒得最火熱的，就屬中山區。中信房屋林森加盟店組長楊士賢表示，當地兩房產品總價在1000~1200萬元之間，接手性相當好，像是「中山圓中園」、「翡翠花園」、「國賓SMART」等，指名度都很高，近來房市景氣趨緩，房價大多停漲，甚至回跌，但「中山圓中園」、「翡翠花園」一坪仍要40萬元，國賓SMART甚至從一坪40多萬元，又跳漲到50萬元以上。

【2008/01/12 聯合晚報】