房貸2期沒繳 房子可能沒了

房貸2期沒繳 房子可能沒了

【聯合報╱記者陸倩瑤／台北報導】 2008.01.18 05:36 am


房貸族注意了，金管會昨天修訂新規定，貸款人一旦兩期房貸逾繳，不僅喪失與銀行債務協商權利，還可能丟掉房子，因銀行可啟動「加速條款」拍賣貸款人的房子抵債。新規定最快四月上路。

所謂「加速條款」指的是，消費者與銀行約定，消費者如果逾期（通常為一期）未繳付本息，即喪失「期限利益」。也就是說，逾期未繳房貸後，原本廿年的貸款銀行可要求消費者提前一次清償全部貸款，或拍賣擔保品（通常房子或土地等）抵債。

銀行主管指出，現行銀行與貸款人簽訂的契約，只要房貸逾一期未繳，銀行即可行使「加速條款」拍賣抵押品，金管會昨天放寬到兩期未繳。

銀行主管表示，實務上，大多數銀行很少動用到「加速條款」，不會嚴格到只逾一期未繳就拍賣房子，會先透過催繳等方式要求貸款人儘速還款；如果催繳幾個月貸款人仍未繳款，銀行才會進行拍賣等債權保全。不過，四月「消費者債務清理條例」實施後，不利銀行債權確保，銀行業反而有機會動用這項「討債」工具，以「加速條款」逼使貸款人繼續正繳納房貸。

「消費者債務清理條例」明訂，消費者向銀行貸款後，萬一還不出錢，可申請債務協商，包括消費借貸、自用住宅房貸與雙卡貸款等，都可做為協商標的。

金管會昨天公布「個人購屋與購屋貸款定型化契約應記載事項」修正草案。兩大重點包括：

一、明定「自用住宅」，是指借款人所有供自己或家屬居住使用的建築物；「自用住宅借款債權」是指，以自用住宅設定擔保向銀行借貸分期償還的債權。

二、自用住宅貸款借款人申請「債務協商」前提，是逾期繳納本息未超過兩期，以及同意依原契約按期還款。

換句話說，借款人逾期未繳納房貸本息如果超過兩期，或不同意依照原契約還款的話，銀行即可不受理「債務協商」，直接啟動「加速條款」，拍賣貸款人的抵押房子保全債權。但銀行也可以接受借款人申請，展開協商；收放全看銀行臉色。

【2008/01/18 聯合報】

觀察站》不平等條約 貸款人淪祭品

【聯合報╱本報記者陸倩瑤】 2008.01.18 05:36 am


金管會昨天預告「個人購車及購屋貸款定型化契約應記載事項」修正草案，新規定將隨房貸契約生效，但這是不平等條約，因銀行立不敗之地，借款人卻綁手綁腳，全看銀行臉色。

根據規定，房貸借款人申請債務協商須符合兩項條件：一是延遲繳付本息不得超過兩期；二以書面同意「依原契約按期還款」，貸款人兩者都須做到，否則銀行可以逕自拍賣房子抵債。

然而如果借款人還不出錢來，延遲繳納本息的「喘息期」只有兩期 (兩個月)，能否在期限內完成協商大有疑問；另外，新規定強制借款人在「原契約」基礎上協商，試問又有什麼協商空間？

更吊詭的是，借款人因還款困難要求協商，可見原房貸利率或期數已難以負荷，金管會要求雙方在「原契約」基礎上協商，對於借款人而言如同雪上加霜，銀行卻取得「尚方寶劍」，談判時優勢占盡，甚至隨時可拍賣借款人的房子。

事實上，銀行基於成本與業務考量，不致於輕易拍賣房貸借款人的房子，房貸借款人與銀行之間仍有協商彈性；令人擔心的是，部分銀行為搶生意，房貸成數高達八成以上、甚至百分百，儼然成了房貸市場潛在地雷。金管會新規定，不盡然有利於「好」銀行保障債權，卻可能為鋌而走險放款「壞」銀行大開方便之門，為求「自保」動輒處分抵押品，變相鼓勵銀行賺黑心錢、遊走灰色地帶，消費者權益淪為祭品。

消基會、消保會 都說不合理

針對金管會最快在今年四月上路的自用住宅貸款債權新規定，消基會痛批「根本是逼貸款人走上絕路！」

消基會董事長程仁宏表示，貸款人一旦兩期房貸逾繳即喪失與銀行債務協商的權利，且房子恐怕還會被拍賣抵債，規定明顯傾向銀行業者，對貸款人無疑是雪上加霜。「金管會沒有徵詢消費者的意見就讓新制上路，往後恐怕會造成更多社會問題，應將消費者納入協商機制，草案有待重新檢討。」

消基會不排除廣泛徵詢消費者與學者專家意見，共同討論合理期限，並召開公聽會，以保障消費者權益。

另外，因該規定是附屬在房貸契約上的房貸定型化契約基本條款，消基會認為新規定對消費者不公平，恐違反消保法的誠信原則。

消保會也認為，兩期房貸逾繳的規定不合理，違反誠信原則。

【2008/01/18 聯合報】

繳不出房貸？房貸戶可延寬限期 或借新還舊

【聯合報╱記者羅兩莎／台北報導】 2008.01.18 05:36 am


兩、三年前被低利率房貸吸引買屋的房貸戶，最近將同時面臨房貸利率拉高、償還本金的壓力。銀行業者主管昨天說，去年下半年起房市交投轉冷，近來陸續有投資客向銀行申請延長寬限期，有些投資客可能面臨無法延長寬限期、被迫殺出投資屋的困境。

銀行業者解釋，過去兩、三年來，各銀行為搶攻房貸市場，大打房貸價格戰，紛紛祭出前半年1.95%至1.98%的超低利房貸專案，不僅吸引自住型買盤，投資客更大舉湧入。

但利率緩步走高，加上第3年起房貸利率恢復正常水準，目前大都在3.5%左右，業者說，今年起約有20%房貸戶，將同時面臨寬限期滿、利率提高的困境。

業者說，以台北市為例，因房價較高，以貸款500萬元、前兩年利率平均2.7%計算，每月只需支付11,250元利息；但寬限期滿後，貸款500萬元、貸款20年，第3年起利率3.5%，每月償還本金和利息達31,233元，貸款年限若30年，每月本金和利息為23,365元。

在薪水沒增加，房貸月付金卻突然大增的情況下，房貸戶如何以時間換取空間？銀行建議，申請延長貸款寬限期、變更還款方式，都是不錯的選擇；至於房貸辦搬家，要有成數被降，甚至被拒絕的心理準備。

土銀主管說，已發文給各營業單位，針對寬限期滿，貸款戶可能發生的狀況提供協助，包括延長寬限期，但規定一次只能延長一年，及變更還款方式，即把貸款本金分成兩部份，其中70%依貸款年限平均攤還，另保留30%本金到最後一期一次清償。

同時，一銀也說，寬限期滿的人，可申請延長寬限期，但要看個案；最多只能延寬限六分之一，如貸款30年，寬限期最長為5年，但銀行會視客戶過去往來狀況，若往來正常，大都會讓客戶延長一年。

另外，客戶也可能把一般房貸，轉換成「輕鬆還房貸」，就是保留20%到50%本金到最後一期一次清償，剩下的50%至80%本金依貸款年限平均攤還。

彰銀說，貸款戶如果真的覺得負擔太重，可申請延長寬限，或是變更貸款契約「借新還舊」，更改還款方式。

房貸搬家方面，銀行主管表示，因近來房地產交投趨緩，房市前景不明，大部分銀行房貸政策已趨緊，除成數普遍在70%外，利率亦不及以往優惠。

【2008/01/18 聯合報】