老屋拉皮身價漲 北市縣有補助

老屋拉皮身價漲 北市縣有補助

【聯合報╱記者陳培思／專題報導】 2008.01.11 04:40 am


想幫老房子美容卻又沒有足夠的經費？其實可以請縣市政府補助，出錢打點門面。例如台北市最多可以補助1/3工程款，但必須是法人提出申請；而台北縣補助最高額度是總費用1/4。

北市 去年七件過關

台北市政府在前年首度編列500萬元，作為老舊建築物整建維護規畫設計與實施經費補助，幫台北市的老舊房子們美容拉皮，去年更增加預算到2500萬元，共通過七件申請案，一間廠辦大樓，六件住宅大樓或社區。

申請流程 需要半年

必須要由法人提出申請的案子，包含依法設立的股份有限公司、都市更新會，以及最常見的公寓或大廈管理委員會，不能由個人提出申請。

工程的規模必須是一整棟建築物，不可用單獨幾個樓層或幾戶提出申請，補助的項目包括了整建維護的規劃設計及工程費，補助額度則是以個案總工程花費的1/3為原則。去年申請補助金額從40萬元到800萬元，但北市都市更新處更新事業科指出，由於申請流程大概需半年，其中又必須提出較專業相關書面文件以及簡報等，如果金額太小，耗費的精力並不是很划算，最好總工程預算超過300萬元，也就是補助金額在100萬元以上比較合適。

今年台北市政府也提出了2000萬元的預算送議會審查，最快會在一月底公告，將有兩個月時間可以提出申請。

而台北縣政府更是大手筆，去年編列了5000萬元的預算，補助幫台北縣的老房子們改頭換面，但申請時間兩個月內，竟然沒有任何人申請，今年初步規畫會在年中，再度推出這項補助計畫，預算約為2000萬元。

北縣 資格比較寬鬆

相較於台北市，台北縣對於申請人資格較寬鬆，可以用個人名義提出申請，補助經費以不超過總工程款的1/4為原則。

根據臺北縣都市更新整建維護補助要點，有兩種類型的老房屋可以申請補助，第一種是10棟以上或面臨最寬道路長度超過50公尺，而且其中二分之一的屋齡得超過30年以上。

另外一類就是屋齡超過30年以上，整棟為六層樓以上的集合住宅，面臨12公尺以上道路長度至少要達15公尺。

北縣市政府不僅補助老房屋面子問題，其實整建維護補助內容還包括騎樓整平或門廊修繕等，還有加強公共安全的消防設備和避難設施等，也都是在可以申請補助的範圍。

【2008/01/11 聯合報】

老屋拉皮》首重抓漏 注意結構

【聯合報╱林韋任】 2008.01.11 04:40 am

又絃設計負責人鄧世宏：

老屋要拉皮，首重抓漏。必須先檢視屋內有沒有嚴重的漏水區域，如果有，外牆包括牆頂的防水、屋外的窗外都要重新施作；如果光是外牆拉皮，一般三層樓透天厝、建地面積30坪以內，大約預算可以控制在40萬到70萬元之間。

如果老屋光拉皮不夠，還得加強「內在美」，工程就比較浩大，建議可先用居住人數來分配房間數，然後決定客廳、起居室及廁所的位置，再來考慮要不要更改外牆的開窗位置及開窗面積，甚至樓梯部分要不要做大調整。

一般來說，老屋拉皮之後屋內可以依現況做調整，比如根據廚房及浴室更新舊有的管路，把進、排水口做更新，另外依據使用的情況斟酌增加或減少插座的數量，也更換新的網路設備及漏電斷路器，就可以讓老房子變得更安全舒適。

想掌握老屋拉皮的預算，可以先檢視房屋結構的嚴重性（如外牆漏水、鋼筋外露、樓板傾斜）來估算，先解決結構問題，再根據屋內的水電設備（如插座、電燈、廁所、空調設備）來分配預算，屋外結構補強包含室內水電更新的話，一般三層樓、建地面積30坪以內，價錢大概在70萬到120萬元。

【2008/01/11 聯合報】

老屋拉皮》需天時地利人和

【聯合報╱記者陳培思／專題報導】 2008.01.11 04:40 am


老舊房屋改建要取得住戶共識相當困難，改建過程耗費將近兩年時間，受限於公設比提高，改建後實質坪數下降，是許多住戶不想改建的主因。在台北市寸土寸金的狀況下，老屋拉皮是讓房價「老當益壯」好方式。

拉皮整容 穩住身價

大樓拉皮成功改頭換面，既能穩住房地產身價，也對都市景觀有幫助，只要結構安全，是很划算的投資，

一般來說，30多年的老舊房屋拉皮整容，外牆拉皮材質以磁磚最便宜，石材則貴二倍以上；若住戶密集，施工難度提高，總工程費也會跟著增加，平均每戶分攤大概要從十多萬元起跳，但房價保守估計至少會提高一到兩成，相形之下顯得划算。不僅僅是穩住老房子身價，甚至單價還可以年輕個十幾歲。

但要能夠順利拉皮成功，住商不動產企劃研究室專案主任徐佳馨指出，也不是每一棟都會那麼順利，至少得具備「天時」、「地利」、「人和」，才能皆大歡喜。

所謂的「天時」，就是指如果大樓外觀老舊，又剛好週邊都是嶄新大樓，拉了皮的老屋，在價格上會有明顯拉抬的效果。

掌握地段永遠是投資房市的最高法則，好區段就能享有高房價，位於黃金地段的老屋，整修後的效果與價格，與次級區段相較，更讓人驚艷，一般而言，只有精華地換才具有拉皮價值，也就是「地利」。

除了找到好的營造商，整建最困難的就是住戶要達成共識，甘願自掏腰包外，還必須忍受數個月到一年不等的施工期。

許多老屋住戶雖然有心拉皮，往往因為個別住戶反對，而胎死腹中。王先生去年在杭州南路買了間公寓，外牆剝落，看起來老舊，有住戶提議整建，五層樓公寓，總共加起來十戶，有的人家因為剛裝潢不願意改建，於是老屋拉皮成為最適合的整建方案，但整棟公寓拉皮整容需要100萬元左右，平均每戶得負擔至少20萬元的經費，礙於住戶們無法達成共識，兩三個月後，拉皮的計畫就不了了之。

商辦更要愛面子

除了住宅要拉皮顧面子，商辦的面子問題更是不能馬虎。

辦公室代表著公司門面，攸關公司形象，外表姣好的商辦大樓較受到青睞，租金也會水漲船高。

位於長安東路和松江路口的商辦大樓，本來每月每坪租金1000元都還乏人問津，但拉皮整建之後，租金躍升到1200元至1300元；南京東路和光復北路口的商辦大樓，拉皮美容前每坪單價大概30萬元，但整修門面之後，單價漲到37萬元到38萬元之間。

南京東路上已經有幾棟商辦大樓正考慮要重新裝修門面，拉抬身價。

【2008/01/11 聯合報】

拉皮實例》砸5000萬 房價漲一成

【聯合報╱記者陳培思／專題報導】 2008.01.11 04:40 am

隔著敦化南路，面對台北市最昂貴的遠企辦公大樓，26層樓的藍天凱悅大廈，看起來和四周新成屋一樣亮麗，前年開始整棟大樓外觀拉皮整建，換掉老舊外殼，去年五月完工，很難看出藍天凱悅大廈屋齡超過20年。

藍天凱悅大廈管委會表示，整個拉皮工程費用大約花了五千萬元，住戶依照持有坪數多寡分攤費用，每戶大約負擔10萬元到30萬元之間。

藍天凱悅大廈的住戶加起來總共超過200戶，但管委會表示，大前年有住戶提出拉皮的提議，幾乎沒有住戶反對，都支持整建大樓外觀，提高整體居住品質。

根據房仲業者評估，整建拉皮之前，藍天凱悅大廈每坪單價落在50萬元到52萬元之間，但改善外觀之後，每坪單價喊到55萬元至60萬元，短期之內漲幅就超過了一成。

敦化南路二段藍天凱悅大廈前年開始整棟外觀拉皮整建。房仲業者評估，拉皮前每坪單價落在50萬元到52萬元之間，改善外觀後，每坪單價喊到55萬元至60萬元。

【2008/01/11 聯合報】