房貸寬限期 未必划算

房貸寬限期 未必划算

【經濟日報╱記者陳芝艷／台北報導】 2008.02.04 03:24 am


為減輕房貸戶負擔，國內房貸業務龍頭土地銀行決定放寬房貸客戶的繳款寬限期和貸款年限，預料其它銀行將跟進。

不過財務顧問提醒，以貸款500萬元來說，貸款年期30年所繳總費用比貸款20年，多繳了百萬元利息。

寬限期是指允許客戶只繳息不用繳本金的期間，目前土銀、合庫、台北富邦銀等多數業者提供的寬限期都在兩年到三年間，不過有部分業者如中信銀房貸寬限期僅一年；在還款年限上，包括政府優惠房貸和銀行業者一般自行推出的貸款期間普遍為20年，少數業者如合庫則為30年。

民國94、95年的房貸市場邁入高峰，當時選擇寬限期的房貸戶，今年都必須開始繳本息。

這兩年來利率緩步上揚，房貸戶從今年起的還本付息壓力增加，為避免客戶繳不出房貸，土銀放寬客戶寬限期和房貸年限，擬出延長寬限期一年，把房貸期限從20年調整為30年，和最多30%的本金可以延到房貸最後一期還款等方法，降低房貸戶每期應繳款金額。

不過，認證理財規劃顧問（CFP）阮震宇指出，延長寬限期或房貸年限，雖然可以立即降低每月應還款金額，但如果計算總還款金額，延長期限不見得划算。

以貸款500萬元、利率3.4%、期限20年、本息均攤法還款為例，A 先生選擇要兩年的寬限期，貸款前兩年每月應繳金額僅1萬1,467元；B先生選擇不要寬限期，所以第一年到第20年，每期應繳金額都是2萬8,742元。

相較之下選擇寬限期的A先生前兩年每期可以較B先生少繳1萬多元，但第三年起每月應繳金額將會增加到3萬981元。

如果比較20年總還款金額，A先生將比B先生多繳出13萬元左右的利息。

另一種情況是把房貸還款期限從20年拉到30年，如果貸款金額、利率等條件和上述一樣，選擇20年還款的房貸戶每期應繳金額為2萬8,742元，30年還款的房貸戶每期應繳金額僅2萬2,174元，表面負擔看似較輕，但30年下來將比僅貸款20年多繳約108萬元的利息。

土銀個金部主管建議，房貸戶在選擇前可以先評估自己的理財條件，如果還背負利率較高的信貸、卡債，雖然延長房貸期限會繳比較多利息，但畢竟房貸利率遠低於無擔保貸款，降低房貸負擔先清償卡債還是比較划算；不過如果沒有其它負債，閒錢也只是放在銀行定存，就可以考慮不必延長寬限期或房貸期限。

房貸 省息三絕招》 縮短年限 多還本金 不用寬限期

央行持續升息，選擇指數型房貸的民眾通常會特別注意房貸利率調升的幅度，因為利率調升會使每月要繳的房貸金額變多，但財務顧問提醒，其實還款的方式，同樣也會影響每月繳交房貸金額的多寡。

銀行主管替出，省息的關鍵方法有三種，一是縮短年限，二是多還本金，還有盡量不使用寬限期。

常見的房貸還款方式有本息平均攤還法、本金平均攤還法和還本寬限期法等三種。

房貸戶最常選擇的是每月還款金額固定，「一價到底」的本息平均攤還法，由於每月支出金額固定，對一般家庭來說較好控制預算。

選擇本息平均攤還法，在剛開始還款時每月還款金額中屬於本金的部分較少，利息較多，但之後本金逐漸增加，利息減少，所以每月還款金額還是固定。

本金平均攤還法則是把每月攤還的本金固定，由於總額隨著房貸餘額減少，利息也跟著遞減，這種方法剛還款時負擔較重，但之後還款金額可以逐漸減少，對房貸戶來說是「先苦後樂」。

至於還本寬限期，就是這幾年房貸市場流行的，前兩年或三年可以只還利息，不還本金的還款方式。

如果是20年期的房貸，若經濟能力足夠支應，選擇剛開始還款金額較高的本金均攤法，因為剛開始就多還本金，相較於本息均攤就有省息效果；不過選擇的如果是本息均攤，但縮短貸款年限，如把原本20年期的房貸縮短至15年甚至十年，也同樣可以達到省息目的。

【2008/02/04 經濟日報】