《新財富季刊》房價開跌 逢低進場大祕訣

2008/01/25

《新財富季刊》房價開跌 逢低進場大祕訣

新財富季刊 ／第 05 期【作者：蘇子逸】

凍結10多年的房地產，4年前開始回溫，不過， 由於銀行緊縮房貸成數，房貸主管機關金管會態度曖昧，整個房市急轉直下！房仲業在9月時，還聲稱只是高檔觀望，但現在不得不承認，部分地區開始跌價！

信義房屋2007年11月初發布了最新「房價指數」，全台中古屋成交價開始停止漲勢，台北市公寓更首度跌價，平均每坪30萬，比上一季減少了6,000元，跌幅達2％；永慶房屋大台北住宅，平均成交27.5萬，也比10月下跌了6％。

同一時間，國泰建設和政治大學所公布「第三季房地產指數」也顯示：預售屋的銷售率，首度出現全台各縣市「同步下滑」的局面；新推個案市場呈現「價漲量縮」的情形。

中華徵信所發布第三季季刊時也指出，雖然2007年928檔期的推案金額高達1,726億，比2006年高出5成，但是建商預期未來房市會隨時反轉向下，市場充滿不確定因素，因此建商才加速推案，而非看好未來的市場。中華徵信所認為，第四季房價將向下盤整，建商土地成本高，加上建材原物料上漲，房價因而飆升；而央行升息、銀行緊縮房貸，在在加重了購屋者的房貸負擔，民眾對市場敏感度愈來愈高，追價保守、觀望氣氛濃厚。

房市轉向買方，議價空間擴大

美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民說，大安、信義等部分地區的房價或許相對抗跌，還看不出明顯價跌趨勢，不過，買方市場已經擴大議價空間。張欣民觀察，以往一個物件大約兩個月就可以成交，但現在一個物件至少都要70天以上，「待售期」拉長的主要原因是：買賣雙方認知差距愈來愈大，賣方總以為「高點之後，必有高點」，但買方覺得，供給量過多，現在已經是高點，該是跌價的時候了；在這樣的情況下，房仲業者得花更大的心力，才能撮合成功。

另外，第三季「國泰房地產指數」也顯示，台北市、台北縣、桃園市的議價空間，分別創下了最近2年、4年、以及最近6年的新高。

逢低進場祕訣1：多看，撿便宜 買房子要花錢，但看房子可不必，多看多比較，讓你撿便宜！

台灣社會最重要的總統大選，2008年3月登場！美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民說，每次總統大選之前，市場都會更留意觀望，這次又碰上房市在高檔盤整，部分買家會等選完之後，看誰當選？兩岸政策會不會開放？有沒有房市新利多？再決定是否進場；有人甚至在投票日之前先看房子，卻直接跟仲介說，要等選完再決定是否簽約，尤其是套房以及店面物件。

逢低進場祕訣2：不追高，桃園餘屋量最多

在928檔期之後，「住展雜誌」整理北台灣五大區塊的餘屋量，從2006年到2007年第三季為止，其中不含興建中的預售屋以及中古屋，單單以「新成屋」來定義「餘屋」，以桃園縣的餘屋量最大。

「住展雜誌」研發長倪子仁說，桃園縣的餘屋量最多，高速公路南崁交流道附近的新成屋，每坪殺到10?12萬，幾乎是建商的成本價，之前還要15萬，但隨著新推案完成，新成屋供給量增多，加上台北縣林口、三峽多起「造鎮計畫」，攔截掉三到四成的台北客戶，桃園房市目前的市況可以說已經差到了谷底。

倪子仁表示，以「購屋壓力指數」來看，首購族或M型社會左端的人，適合從大台北的衛星城鎮買起，從外而內、從低而高，慢慢以時間換取空間，晉升有屋階級！而台北縣如新店、板橋的部分個案，財力不雄厚的人，不宜冒追高的風險。

逢低進場祕訣3：補漲可期，文山和南港區

台北市2007年前三季的餘屋待銷金額330億，比2006年同期大增178億，成長了1.2倍，但是這些均集中在少數推案，例如信義計畫區的「冠德遠見」，單一新成屋推案就有80億元，而文山區的「國泰攬翠」也有20億元。倪子仁說，這類的推案和預售屋不同，這種「先建後售」的方式，有時反而賣得比預售屋好，新成屋去化速度將比其他地區快。以台北縣的情況來看，2007年餘屋的增加量和2006年同期相當，但銷售金額並未增加，這主要是房價走高的緣故。

倪子仁認為，黃金地段的房價頂多盤整，幾乎沒有回頭的空間。他認為，台北市12個行政區具有「輪漲性」，大安和信義的漲幅持續，但在內湖房價炒完捷運通車的題材後，文山和南港應該有補漲比價的效應，但目前這兩區還沒有大型個案帶動，大家不妨罩子放亮一點，勤看房子，找屋況不錯的中古屋逢低介入，可預估南港和文山的新一波補漲行情可望在2008年上半年展開。

逢低進場祕訣4：不買預售屋

若是購買預售屋，一般先付簽約金，等正式開始動工時付第一筆工程款，之後再按照進度，每期付給10幾、20萬，合計從動工到交屋，大約需支付房屋總價的12?15％，可以幫屋主減輕財務負擔。

不過，倪子仁說，預售屋如同期貨，期貨的價格通常比現貨價格貴，呈現「正價差」；如果是兩年後交屋，等於用兩年後的價錢買現在的房子，如果房價兩年後真的繼續漲，至少沒買貴；但如果漲不動了，不但現在買到高點，兩年後的價差還可能更大。

逢低進場祕訣5：勿輕信業務員的兩面手法

房市降溫已是不爭的事實！房仲業業績也開始衰退。參考上市公司─信義房屋的公開資料，2008年8月中旬才進入農曆鬼月的傳統淡季，但信義房屋卻提前從7月開始出現盈收衰退窘境，到目前為止已經持續了5個月，12月能否回到正成長有待觀察。

提醒民眾，和房仲業接觸時，別過度信任不肖業務員。買賣過房子的人都有經驗，不肖仲介有「兩面手法」，對賣方一直傳達房子不好賣、景氣差的訊息，他們會在短時間之內，密集和賣家更改委託價格，營造再不降價就賣不出去的情況；而對買家則傳達，這個地區的房價還會上漲的訊息，以期再提高價錢。如果想買房子碰到不肖的業務員，成了肥羊不說，萬一真碰到房價下跌，那就得不償失了。

總結說來，買房子之前，除了多看不同物件，多和不同的業務員接觸，也需要多看官方、學界、產業界提供的資料。尤其應先確認總體趨勢是往上還是往下。

例如：當你看到中華徵信所整理的「全台核發建照執照總樓地板面積比較圖」，看到整體趨勢往下，2007年1?8月比去年同期減少13.19％，比2005年同期減少22.15％，就該想想，建商對房地產市場景氣的看法是否已經轉趨保守。再對照「最近三年全台核發辦公類產品建照總樓地板面積」圖，仍然以2006年表現比較好，2007年比2006年下跌6.08％，或多或少可以印證前項推論。當你有基本的方向和概念時，就算碰到為求業績而不擇手段的不肖業務員，也不致於被牽著鼻子走。