《住展雜誌》2008年市場趨勢與機會

2008/01/25

《住展雜誌》2008年市場趨勢與機會

住展雜誌／第319期

在每一年的開始，人們總喜歡預測投資機會何在？ 多數人常以自己的期望加以預測，因此能夠賺到錢的比例都不高， 任何缺乏市場實戰經驗支持的預測，都有極大的風險。2008年的房地產市場，是一個變化極大的市場， 以下四項環境變動所產生投資機會，是值得加以注意的。

市場趨勢一：通膨壓力大，貨幣購買力至少貶值二○％。

不論石油價格是否會突破百元，但石油價格上漲一倍已是事實，這波由能源成本帶動的通貨膨脹，必然推高全世界的消費品（和服務）的價格，也降低了全世界貨幣的購買力，根據我的估計，在未來二年內，貨幣的購買力至少會減少二○％，這還是極為保守的估計。各國貨幣購買力減少的程度要看其經濟相對的強弱而定，如果貨幣夠強（如人民幣及歐元），其幅度就較小，如果貨幣不夠強（如美元及台幣），則幅度就較大。

當貨幣購買力必然會降低時，以現金的方式保有財產是不智的，因此，貨幣相對弱勢的國家，人民只有二種選擇：一種是將貨幣換成其他較強勢國家的貨幣；另一種則是將現金換成實體資產，而實體資產必須是相對稀少與不容易損壞的，否則可能遭到第二次的傷害。

最近亞洲地區的藝術品市場暴紅，拍賣價格動輒超過底價數倍，人們拿著大把現金去換名畫、雕塑、古董、瓷器…就是反映這種環境變化的具體行動，在這股熱潮下，一定要注意到這些藝術品的稀有性與保存安全性，否則萬一因保存不當而損壞了，就會受到雙重的投資損失。

台灣的房地產比藝術品更具保值與增值性，因此，在二○○八年，土地及房屋價格的持續上漲是必然的，只是要注意的是，在台灣的大部分地區，房屋已有供過於求的現象，投資那些地區的房屋要特別注意（保值性沒有問題，增值性較差）；尤其在台灣的大部分地區，中古屋的比例是高的，可是因為中古屋較不具備未來性。例如沒有電梯、沒有車位、出入巷弄狹小，這些都是屬於不良品，其增值性自然不足。

過去幾年，為何豪宅被炒的沸沸揚揚？並不是因為有錢人多，而是因豪宅較具備有未來性且設計良好、管理完善、通風採光佳、防震安全、甚至庭園景觀賞心悅目…這些特性使得豪宅成為一種新的商品，它和舊有房屋只能滿足人們基本居住功能不同。因此，當任何一個家庭如果所得能力允許，自然會去購買，而會將舊有的房屋賣掉或租掉，這是商品進化的必然性。

因此，投資人所購買的房屋一定要具有未來性，即使坪數沒有近年豪宅的動輒百坪，但它仍然應儘可能具備豪宅的配備，而投資購買這類具有未來性的房屋才會有增值性。

至於在供給量方面，我認為在最好地區（如台北市）持有較大片土地的建商或私人反而會減少推案，因為在最好地區的大面積土地已和鑽石的價值相當，如果出售後就再也買不回來了（破地理論），而在貨幣購買力趨貶的二○○八年，這些精華區土地的擁有者必會減緩其推案行為，反而是郊區的，較次級地區的土地擁有者會大量開發其土地興建房屋，因為該土地的未來性有限，必須在貨幣貶值大的時間裡快速出手。

市場趨勢二：利率不易低，投資獲利率甚難超過一○％。

二○○八年利率的走勢受到二股力量的影響，第一股是為了控制通貨膨脹導致的物價上漲，所以必須採取緊縮的貨幣政策，因此利率會逐漸走升，特別是由於中央銀行認為台灣的利率水準還在所謂的「正常利率水準」之下；另一股是為了要提振投資意願，創造經濟成長，所以必須採取寬鬆的貨幣政策，因此利率會維持低的水準，就好像日本在過去曾有十二年利率接近『零』的經驗。

由於台灣目前經濟競爭力逐年下跌，民間投資意願又普遍不足，應該採取類似日本低利率的政策，就像美國在二○○七年第三季本應為了控制通貨膨脹而續將利率調升，但因次級房貸的影響，其聯準會（ＦＥＤ）反而大幅採取降息的措施，甚至凍結房貸利率五年，而且類似措施在二○○八年應不會有太大的改變。

可惜的是，台灣二○○八年正逢大選年，為了服務政治，所以央行短期內應該仍會採取提高利率的政策，這種思維，勢必打擊經濟競爭力，會造成更大的貧窮，並更加拉大貧富間的差距。
去年此時，「微利時代」是極為熱門的話題，但當中國、香港及台灣股市在二○○七年狂飆之時，大家已經忘了全世界皆處於一個微利時代。我們一方面看到擁有稀少資源的國家人民財富累積速度十分驚人；卻忽略了缺乏資源的國家人民更難賺到大錢的事實。

未來會如何？其實不難知道，當資源價格不斷飆漲後，全世界的人都會減少對資源的消耗量。因此，資源擁有者的獲利會開始降低，其他人則生活品質會更差一些，同時，也必須更努力的賺取微薄的利潤，而低利率正是協助在微利時代賺錢的重要支撐（所以央行的高利率政策勢必無法長久）。

就房地產市場而言，當利率不斷走揚的結果，一方面會使得購屋需求降低，尤其是對於購屋能力較為不足的首購族與投機族；另一方面，也會使得房屋供給者（建設公司）由於成本增加，而不易長期持有房屋，會積極地去化已建好的房屋，尚未建築的則會暫緩推出，造成供給面短多長少的情況。

因此，市場交易量的降低將會成為必然，當交易量減少時，價格自然不易攀高，對於希望在短期內可以獲利的投資者自然不利。因此，會快速拋出手中持有的房屋，這種行為又會在短期內增加供給量，造成市場價格的更加破壞。

就影響範圍而言，類似的行為，對於中古屋的價格破壞最為嚴重，因此以中古屋為主的仲介公司將受到較大的衝擊（業績下跌）；對於新成屋而言，除非是位於區位特別好的地區，或是極富特色的產品，否則勢必都將面臨價格下降的壓力，這對過去幾年預售屋購買者較為不利。

對建設公司而言，如果負債比較高，不但要負擔較高的利息且會面臨銀行緊縮銀根的打擊，而有必須快速處理資產的壓力，但對於負債比不高的建設公司反而是一個機會，可以較低的價格或是在較少的競爭者情況下，取得較佳的土地，成為下一波景氣來臨時的贏家。

最近幾次公私辦的土地標售，流標比率都在上升，就是反映這種現象。展望二○○八年，除非標售的土地區位夠好或是面積夠大，否則，都不容易標出好價錢。

市場趨勢三：市場餘屋多，中古屋價格不易上漲。

過去三、四年，全台灣每年以八○○○億元至一兆元的預售屋供給量進入市場，這些預售屋在未來二至四年都會進入市場，這些總價值超過三兆元的成屋進入市場後，如果有一半是投資型的，就代表會有至少一．五兆元的房屋將成為極待消化的「新餘屋」，在不是很景氣的市場裡，平均每年可以消化三○○○億元的餘屋就不容易了。

因此，至少在未來五年內，整個市場都將面臨消化餘屋的壓力。這些餘屋的去化順利度又以非都市地區難於都市地區；偏遠都市難於中心都市；供給量大的地區難於供給量小的地區；差異化小的房屋難於差異化大的房屋；出租可能性低的產品難於出租可能性高的產品…簡單地說，以往案子愈多，供給量愈大的地區，未來的轉手速度就會愈慢。

由於餘屋量大，自然會影響到房屋價格，而餘屋量對於預售屋、中古屋與土地的影響並不相同，分別說明如下：

首先是預售屋價格。對於新推出的預售屋價格，可以分成二種型態：一種是在明顯供過於求的地區，由於競爭者多，以及大量的新成屋逐漸進入市場，其價格想上升，自然十分困難，如果建設公司有資金壓力，則勢必會面臨價格向下修正的壓力。

另一種是在供不應求的地區，例如在台北市區內（不包括新的重劃開發區），一方面由於供給量稀少，另一方面則因個案規模都不會太大，所以受到價格調降的壓力是小的，守住目前的市場價格是有機會的，如果產品規劃突出，再加上公司品牌良好，價格向上推升的機會是存在的。

其次是中古屋價格。由於各種型態的房屋（包括住宅、辦公樓、工業廠房）都已有供過於求的情況，因此，當房屋蓋好後，就必須有人使用，依目前市場的情況觀察，真正會進住的比例有逐漸減少的情況。

換句話說，空屋率會逐漸增加，空屋率對於租金的上漲，以及產品價格的提高都有極不利的影響。再加上如果管理水準再無法維持，受到「破屋理論」—社區水準由最差一戶的住戶決定—的影響，價格下跌的機會自然較大。當然其影響程度，同樣地在市中心會小些，在市郊以及供給量較大的地區，情況則會嚴重些。

當新成屋的價格上漲受到限制時，中古屋的價格破壞自然更加嚴重。因為中古屋的問題，除了管理不善的可能性較大外，缺乏方便的停車位，甚至沒有方便的電梯、空調設備的落伍、供水以及排水管線的破舊、以及外觀建材的老舊，居民水準的參差，都會隨著時間而不斷地嚴重，當愈來愈多的新成屋進入市場後，消費者就可以有更多的選擇機會，中古屋價格的下跌壓力自然最大，擁有中古屋的投資者應快速尋找到好的長期租客，否則即應快速出手，以免受到損失。

第三是土地價格。過去二、三年內，幾乎只要有土地標售的訊息，就會吸引許多的競標者高價搶標，但這種現象在二○○八年將會有所改變，郊區的土地（例如台北縣的許多新開發區），將會乏人問津，準備遊走法律邊緣的土地（例如商業區或工業區想偷渡作住宅使用），參與者也將會減少，由於市場景氣會稍為停滯，再加上銀行融資門檻的嚴格，會使得競標者縮手。

但是，位於都市中心區，面積較大的土地，卻會依然搶手，許多資金充沛的金控、財團、甚至外資法人，正磨拳擦掌的準備搶地，尤其是在許多本土性競標者縮手的情況下，他們應該可以有更好的機會與更合適的價格取到土地。

市場趨勢四：都市更新難，好宅價格仍將持續上漲。

雖然政府不斷放出都市更新的各項利多（如容積獎勵增加一倍，建物高度限制放寬），並將都市更新列為施政重點，但由於立法者對於都市更新推動方法的外行，因此，上述的作法不但無法達成都市更新的目標，反倒成為阻礙都市更新的殺手。

過去只有極少的更新案能夠成功，其主要原因都在於利用都市更新的方法，其實是希望以較低的價格購買更新區內的公有土地，並將獲利的一部分回饋給地主。 但因公有土地愈來愈少，較大面積的土地又必須透過公開拍賣，因此，都市更新的開發者已無利可圖。更可怕的是，由於政府不斷放出利多，反而使得更新區內地主認為自己土地價值甚高，故還不斷提高條件。再加上公權力的協助亦多是口惠而實不至，未來要順利談成更新案幾乎已成不可能的任務。即使偶爾有幾件成功，其基地、產品都不會太好，利潤亦極為有限，所以，在二○○八年舊市區的更新的速度仍將極為緩慢。

因此，較多的開發案必然會集中在新開發區。而不論在舊市區或是新開發區，房屋的品質都將成為影響增值性的重要條件。

在過去三、四年的時間裡，進入市場的產品有明顯兩極化的現象：一方面是坪數愈來愈大；另一方面是坪數愈來愈小。但目前是兩種產品都遇到了供過於求的問題，對於大坪數住宅而言，坪數雖然放大，但卻缺乏真正的豪宅血統，如位在最好的區位、接近最好的商圈、有最好的管理服務、有絕對的私密與單純，以及最好的庭院與服務設施，缺乏這些豪宅血統的配備，房屋坪數擴大，只是增加購屋者負擔而已，並不能有效滿足購屋的「升級」需求。因此，自然不易順銷。

對於小坪數住宅而言，為了控制總價的原因，坪數愈來愈小，甚至有低於一○坪的小套房出現，類似的產品在扣除公共設施的面積後，室內實際的面積不到五坪，已經失去居住的基本功能，人住其內，必然會影響到健康。再加上銀行對於十五坪以下的小坪數房屋已從嚴審核貸款，因此等於是宣判了類似產品的死刑。

展望二○○八年，除了在最好的區位，還可以看到上述二種極端產品外，其他的應該都是在兩者之間的產品。但傳統上這類中坪數的產品，亦是中古屋市場上最多的產品。因此，如果只是推出中坪數的住宅，相信還是和現在推大坪數房屋一樣，碰到瓶頸，所以應該要將精神著重在軟體層次，找出購屋者真正的「未來」需求，透過設計來滿足他們，如果可以掌握到這種具有未來性的「好宅」要訣，就不會受到市場景氣的影響，其價格亦仍有上攀的空間。否則，就必須和極大數量的中古屋競爭，其結果不是賣不出去，就是必須赤裸裸地進行價格的割喉戰。

二○○八年，台灣正處於一個極為特別的環境中，在需求面，碰到三○年來最大的通貨膨脹壓力，消費者手中的現金面臨不得不買東西的壓力；在供給面，各種原料成本的大幅增加，逼得房屋價格水漲船高，但在未來三、四年每年又有超過五○○○億元的餘屋會進入市場；在市場面，面臨已經漲了四年，平均房價已漲了五○％以上的房屋市場，回檔壓力極大。在同時面臨需求強勁，但供給量又多的兩種力量激盪下，到底市場會是供過於求，還是供不應求呢？答案其實不難，具有未來性的新產品—「好宅」會供不應求，仍可獲利；不是好宅則會供過於求，不易獲利，祝大家都能在二○○八年投資獲利！