房地產 可別變成煩地產

房地產 可別變成煩地產

【經濟日報╱劉凱平】 2008.03.03 05:05 am


葉氏夫婦在科技業從事業務工作多年，平時投注相當的心力在工作上，加上多年來累積的客戶關係和專業經驗，因此收入頗豐。對葉氏夫婦而言，擁有一棟生活機能良好、居住品質舒適及座落於理想學區的房子是生活中很重要的一項理財目標。

事實上，葉氏夫婦多年來已有多次購屋及換屋的經驗，但是多次換屋的原因，都不是因為工作地點變動或是小孩升學的需要，而是夫婦對居家品質要求頗高，同時相信房地產是一項良好的投資標的。所以每當他們的住屋有一定程度增值時，他們就會將住屋換購一間品質及價位更高的住屋，夫婦因而必須負擔的房屋貸款也隨之水漲船高。

近年來由於大環境轉變，葉氏夫婦的業務收入不若以往優渥，兩人在每月攤還高額房屋貸款時開始感覺吃力，想要換屋減輕負擔時，卻發現很可能要承擔他們不願意看到的跌價損失。屬於四年級後段班的葉氏夫婦一生順遂，卻在退休前不久必須面對家庭財務上的壓力，難免會產生前所未有的恐慌感。兩人幾經思考，決定尋求專業理財規劃顧問的協助，希望針對他們面臨的家庭財務危機能找出有效的解決之道。

釐清需要與想要

葉氏夫婦面臨的理財問題來自於兩個層面，也是一般家庭常見的錯誤理財方式。 第一個問題就是分不清生活需要跟心中想要之間的差異，以為有夢最美，不知夢境與現實間的調和更重要。良好的生活及居住品質是葉氏夫婦的生活「需要」，但是藉由房地產買賣價差及貸款持續換購，並非自己實際生活需要的昂貴豪宅，則是屬於心中「想要」的非理性理財行為。

管好風險與報酬

理財時把生活需要跟心中想要混在一起的結果，就會在不知不覺間將相對應的投資風險，拉高到自己難以承擔的水平。此時，如果外在環境發生不利的重大變化，由於「想要」的投機理財所暴露的風險過高，自然就會帶來難以承受的財務壓力，最後導致生活品質都難以為繼。

第二個問題就是一般人常常忽略房地產投資報酬與投資風險之間的抵換關係。

多年來，很多人都認為房地產投資是較容易理解的，而且房地產的價格變化不像股票那麼讓人難以捉模，甚至相信房地產價格會漲不會跌。

這些老舊的理財觀念，在今天瞬息萬變的投資環境中很容易使人低估房地產價格波動的風險，結果是等出售房地產時，才警覺必須面對巨額投資虧損。

如果說全生涯理財規劃的目的是要解決長壽風險及理性投資的挑戰，釐清生活需要及心中想要，管理好報酬率與風險的長期對稱關係，就是維持後半生生活尊嚴的不二法門。

（作者是弘利證券投資顧問公司總經理）

【2008/03/03 經濟日報】