2008 店面投資秘笈

2008 店面投資秘笈

‧梁惠燕 2008/01/15

近來民眾逛街可能感受到街頭上關門或招租的店面變多了，受到經濟景氣低迷的影響，民眾消費力大減，導致店面商家業績大幅滑落，紛紛退出經營，連帶影響店面市場的投資意願，根據永慶房仲集團統計，大台北地區96年第1季店面交易量與95年相較仍維持正成長，但第2季之後，即開始呈現明顯負成長，到了96年11月，與95年同期相較，下滑幅度達近3成。展望97年，店面市場仍有機會在兩岸直航政策大躍進下轉趨熱絡格局，建議投資人選擇店面產品時掌握「345投報率原則」，市中心精華店面宜有2.5%至3%投報率、市郊區捷運周邊店面有3%至4%投報率、市郊區捷運站區以外店面有4%至5%投報率，若能控制投報率、降低投資風險，新的一年依然能夠在店面市場中有穩健的投報收益。
買方保守觀望 賣方心態仍高 店面交易量回升不易

96年店面市場在利率節節攀升下，屋主的利息支出成本也不斷上揚，因此，唯有維持高租金才能平衡財務收支，保持一定的投報率，但受到經濟大環境不佳的影響，承租方的租金負擔沉重，而屋主在利率攀升、成本加重情況下又不願降租，導致大台北地區部份商圈的空置店面逐漸增加。

而空置店面雖然於市場上大量釋出，但由於經濟景氣低迷影響下，投資者多採保守觀望態度，不願追價，而賣方心態仍高，不願降價，導致市場交易量萎縮。

96年第2季起店面交易量呈現負成長 10-11月下滑幅度達近3成

根據永慶房仲集團資料顯示，大台北地區96年店面市場的表現可用「虎頭蛇尾」來形容，96年第1季，店面市場延續前一年房市榮景，交易量呈現1成1的成長幅度；不過，進入96年第2季，受到整體經濟環境開始走下坡的衝擊，店面成交量有逐漸開始下滑的趨勢，96年第2季，較95年同期下滑約1成1。

到了96年下半年，各項房市利空指標紛紛出籠，店面市場也遭受波及，96年第3季，店面產品的成交量較95年同期明顯滑落了1成8，進入第4季，10月份到11月份的下滑幅度較95年同期甚至達到近3成，顯示店面市場交易量能逐步衰退的趨勢越來越明顯。

96年下半年店面產品交易量無法提升的主因在於經濟景氣低迷的大環境下，賣方仍抱持前幾年景氣榮景時期的高心態，若能夠適度的調整價格彈性，重新進行投資規劃，仍可有不錯的獲利空間。

97年店面投資掌握「345大盤搶進原則」、「看三通 立於不敗」 大選前提早佈局

而展望2008年，經濟景氣未有反轉契機之前，承租方的租金負擔能力不足，且利率仍有往上走的趨勢，投資者選擇店面產品時應掌握「345投報率原則」，市中心精華店面宜有2.5%至3%投報率、市郊區捷運周邊店面有3%至4%投報率、市郊區捷運站區以外店面有4%至5%投報率。

台北市市中心商圈人潮集中，仍屬一店難求區域，如忠孝SOGO商圈、南京東路小巨蛋商圈等，投報率有2.5%至3%投報率就可以趁勢進場布局卡位；市郊區捷運站區周邊店面，如羅斯福路公館商圈、中山北路精品商圈、永和頂溪商圈、士林夜市或師大夜市等，雖不若市中心大型百貨商圈的高度集客力，但佔交通便利之優勢，通勤人潮多，店面投資門檻可設定報酬率為3%至4%；至於市郊區捷運站區以外區域，如天母商圈、饒河夜市、新莊幸福路伊勢丹商圈、輔大商圈等，人潮集散力較不穩定，承租對象也較不易有中長期的穩定來源，因此，店面投資的投報率須設定4%至5%，較能夠降低風險，獲取穩健的收益空間。